Fallstudie · Costa d'en Blanes
405 m², die es zweimal gab
In einem laufenden Inserat für 1,85 Millionen Euro stand die Grundstücksgröße zweimal — 1.600 m² in der Datentabelle und 2.005 m² im Beschreibungstext desselben Exposés. Beworben wurde das Objekt mit einem genehmigten Projekt für 680 m² Neubaufläche, und genau daran hängt die Frage: die zulässige Baumasse leitet sich aus der Grundstücksgröße ab.
Wie der Fund entstanden ist
Nicht durch besondere Ortskenntnis und nicht durch einen Anruf bei der Gemeinde, sondern durch das Nebeneinanderlegen von Quellen, die üblicherweise getrennt gelesen werden: das Exposé des Maklers, der Katastereintrag, die Nota Simple und die öffentlichen Luftbilder.
In keinem dieser Dokumente steht ein Fehler. Der Widerspruch entsteht erst im Vergleich — und deshalb fällt er im normalen Kaufprozess niemandem auf. Der Käufer liest das Exposé. Der Makler kennt das Objekt und liest es nicht mehr. Der Anwalt bekommt es meist gar nicht zu sehen, weil er erst nach der Reservierung dazukommt und dann mit der Urkunde arbeitet.
Warum die Zahl entscheidend ist
Auf Mallorca leitet sich die zulässige Bebauung aus der Grundstücksfläche und der Bodenklassifizierung ab. Ein genehmigtes Projekt über 680 m² Neubaufläche ist damit keine feste Größe, sondern eine Funktion der Fläche, auf der es steht. Sind es tatsächlich 1.600 m² statt 2.005 m², steht die Frage im Raum, ob die genehmigte Baumasse überhaupt trägt.
Für den Käufer sind das nicht 405 Quadratmeter Garten. Es ist die Frage, ob das Projekt, für das er zahlt, realisierbar ist — und diese Frage ist vor der Unterschrift zu klären und danach kaum noch.
Was daraus folgt
Ein solcher Fund führt selten dazu, dass ein Kauf platzt. Meistens führt er dazu, dass eine Frage gestellt wird, die vorher niemand gestellt hat: an den Makler, an den Verkäufer, an die Gemeinde. Häufig klärt sie sich auf. Manchmal klärt sie sich zu Gunsten des Käufers auf — in Form eines Preises, der die Unsicherheit abbildet.
Und in den Fällen, in denen sie sich nicht aufklärt, ist das rechtzeitige Nein die billigste Entscheidung des ganzen Vorgangs.
Zur Fallstudie selbst: Objekt und Anbieter sind hier nicht benannt. Das Inserat war zum Zeitpunkt der Prüfung öffentlich zugänglich; der Zweck der Darstellung ist die Methode, nicht die Bloßstellung eines Maklers. Der vollständige Musterbericht mit allen Quellen liegt vor und wird auf Anfrage gezeigt.
Typische Funde
Der Costa-d'en-Blanes-Fall ist kein Einzelfall, sondern ein Muster. Diese Punkte tauchen regelmäßig auf:
Fläche im Kataster, nicht im Grundbuch
Nebengebäude, Pools und Anbauten sind katastermäßig erfasst, aber nie ins Grundbuch eingetragen worden. Rechtlich existieren sie nicht — bis der Käufer sie eintragen lassen will.
Bestandsschutz, für Legalität gehalten
Nach acht Jahren droht auf den Balearen kein Abriss mehr. Das ist kein Freibrief: umfassend sanieren lässt sich ein solches Gebäude nicht, ohne die Frage neu zu eröffnen.
ETV-Lizenz mit Bedingungen
Die Lizenz hängt am Objekt und geht auf den Käufer über — aber nur, wenn er alle Bedingungen weiter erfüllt und der Eigentümerwechsel gemeldet wird. Der Preisaufschlag beträgt 15 bis 25 %.
Wasser, das nicht aus dem Brunnen kommt
Das Inserat nennt einen Brunnen. Der Kaufvertrag von vor zwanzig Jahren hält fest, dass er nur sporadisch Wasser führt. Versorgt wird über eine Zisterne mit Tankwagenbefüllung.
Den vollständigen Musterbericht sehen
Ich zeige Ihnen den kompletten Bericht zu diesem Fall — Ampelsystem, Quellen, offene Fragen — damit Sie wissen, was Sie bekommen, bevor Sie beauftragen.