Immobilienkauf auf Mallorca
Was Sie prüfen müssen, in welcher Reihenfolge und an welchen Punkten es regelmäßig teuer wird. Mit den konkreten Zahlen, Fristen und Dokumentnamen — nicht mit allgemeinen Ratschlägen.
Der wichtigste Satz vorweg: In Spanien prüft niemand für Sie. Beim Immobilienkauf in Deutschland denkt ein ganzer Apparat für Sie mit — in Spanien nicht. Hier trägt der Käufer die Hauptverantwortung, und nach der Beurkundung sind Rücktritt, Minderung und Schadensersatz nur noch sehr eingeschränkt durchsetzbar. Alles Weitere folgt daraus.
Erst prüfen, dann binden
Die wirksamste Einzelmaßnahme beim Kauf in Spanien ist, die übliche Reihenfolge umzukehren. Fünf Etappen, und in jeder eine Frage, die sich danach nicht mehr günstig beantworten lässt.
Bevor Sie sich für ein Objekt entscheiden
Die Bodenklassifizierung entscheidet, was überhaupt zulässig ist — und ob das beworbene Bauprojekt trägt. Auf suelo rústico gelten andere Regeln als auf suelo urbano, und die zulässige Baumasse leitet sich aus der Grundstücksfläche ab. Deshalb ist eine Abweichung in der Flächenangabe kein Schönheitsfehler.
Suelo rústico — Bebaubarkeit und ihre Grenzen → · Abweichungen zwischen Kataster und Grundbuch →
Wenn Sie das Exposé haben
Jetzt beginnt der Abgleich. Nota Simple, Katasterauszug und der Text des Inserats stammen aus verschiedenen Quellen und werden fast nie nebeneinandergelegt. Genau dort liegen die teuren Überraschungen — nicht in einem einzelnen Dokument, sondern in den Lücken dazwischen.
Die Nota Simple und ihre Grenzen → · Finca kaufen auf Mallorca → · Ver- und Entsorgung bei Fincas →
Die Frage nach der baulichen Legalität
Der Punkt, an dem auf Mallorca die höchsten Beträge bewegt werden. Bestandsschutz und Legalität sind zwei verschiedene Dinge, und die Verwechslung ist der teuerste Irrtum im Bestand. Wer umfassend sanieren will, merkt den Unterschied sofort.
Schwarzbau, Bestandsschutz und Legalisierung auf Mallorca → · Sie haben gekauft und es gibt ein Problem →
Wenn Sie vermieten wollen
Die ETV-Lizenz hängt am Objekt, nicht an der Person — sie geht beim Verkauf über, aber nur unter Bedingungen. Da neue Lizenzen weiter dem Moratorium unterliegen, trägt eine bestehende Lizenz einen Preisaufschlag von 15 bis 25 Prozent. Ein sechsstelliger Betrag, der an einer Bedingung hängt.
Die ETV-Lizenz: was sie bedeutet und was beim Kauf gilt → · Die Cédula de Habitabilidad beim Kauf →
Bevor Sie unterschreiben
Reservierung und Arras-Vertrag sind der Moment, in dem aus Interesse eine finanzielle Bindung wird — üblicherweise zehn Prozent des Kaufpreises. Und rechnen Sie mit 10 bis 14 Prozent Nebenkosten, die nicht alle vorhersehbar sind: Der Referenzwert und der 3-Prozent-Einbehalt bei nicht ansässigen Verkäufern werden regelmäßig übersehen.
Reservierung, Arras und der Punkt, ab dem es kein Zurück gibt → · Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf auf Mallorca → · Anwalt oder Kaufprüfung — und in welcher Reihenfolge →
Alle Themen im Detail
Schwarzbau, Bestandsschutz und Legalisierung auf Mallorca
Nach acht Jahren droht auf den Balearen kein Abriss mehr — legal ist das Gebäude damit nicht. Was Bestandsschutz wirklich bedeutet, wie die Legalisierung seit Mai 2024 läuft und was sie kostet.
02Die ETV-Lizenz: was sie bedeutet und was beim Kauf gilt
ETV steht für „estancias turísticas en viviendas“, die Lizenz für die touristische Vermietung auf den Balearen. Warum lizenzierte Objekte 15 bis 25 % teurer sind und unter welchen Bedingungen die Lizenz beim Kauf auf Sie übergeht.
03Die Nota Simple und ihre Grenzen
Die Nota Simple kostet wenige Euro und ist das wichtigste Dokument beim Immobilienkauf in Spanien. Was sie zeigt, was sie systematisch nicht zeigt und warum sie allein keine Kaufprüfung ist.
04Abweichungen zwischen Kataster und Grundbuch
Bei älteren Immobilien auf Mallorca stimmen Registro und Catastro fast nie überein. Wann das harmlos ist, wann es auf einen ungenehmigten Bau hindeutet und wie sich der Unterschied bereinigen lässt.
05Die Cédula de Habitabilidad beim Kauf
Die Bewohnbarkeitsbescheinigung ist auf Mallorca Voraussetzung für Versorgungsverträge und für die Ferienvermietung. Was sie aussagt, wie lange sie gilt und was zu tun ist, wenn sie fehlt.
06Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf auf Mallorca
Die Nebenkosten beim Immobilienkauf auf Mallorca liegen bei etwa 10 bis 14 Prozent des Kaufpreises. Woraus sie sich zusammensetzen und welche Posten Käufer regelmäßig unterschätzen.
07Reservierung, Arras und der Punkt, ab dem es kein Zurück gibt
Der Reservierungsvertrag und der Arras-Vertrag sind der Moment, in dem aus Interesse eine finanzielle Bindung wird. Was die Unterschiede sind und warum die Prüfung davor stattfinden muss.
08Suelo rústico — Bebaubarkeit und ihre Grenzen
Auf rústico gelten eigene Regeln: Mindestgrundstücksgrößen, begrenzte Bebauungsziffern, Schutzkategorien. Was zulässig ist, woran Projekte scheitern und warum die Grundstücksfläche der kritische Wert ist.
09Anwalt oder Kaufprüfung — und in welcher Reihenfolge
Beides, aber nacheinander. Was ein Abogado auf Mallorca leistet, was er kostet (0,5–1,5 % des Kaufpreises), was eine Vorab-Prüfung davor leistet und warum die Reihenfolge über den Preis entscheidet.
10Finca kaufen auf Mallorca
Fincas haben eigene Fallstricke: nicht eingetragene Nebengebäude, Wasser ohne Netzanschluss, Klärgruben, fehlende Cédula und Flächen, die im Kataster stehen und im Grundbuch fehlen. Die vollständige Prüfliste.
11Ver- und Entsorgung bei Fincas
Zisterne, Brunnen oder Netzanschluss? Klärgrube statt Kanalisation, knappe Anschlussleistung, nicht angemeldete Photovoltaik. Welche Unterlagen es zu jeder Variante gibt — und was fehlt, wenn sie nicht vorgelegt werden.
12Sie haben gekauft und es gibt ein Problem
Nicht eingetragene Flächen, fehlende Genehmigungen, ein Verfahren der Gemeinde: die realistischen Wege nach dem Kauf — Legalisierung, Eintragung nach Bestandsalter und was gegenüber dem Verkäufer noch möglich ist.
13Die Checkliste vor dem Immobilienkauf auf Mallorca
Alle Dokumente und Prüfpunkte in der richtigen Reihenfolge: vor der Besichtigung, vor der Reservierung, vor dem Arras-Vertrag und vor dem Notartermin. Mit den Dokumentnamen auf Spanisch.
14Der Valor de referencia beim Immobilienkauf
Seit 2022 bemisst sich die spanische Grunderwerbsteuer nicht mehr zwingend nach dem Kaufpreis, sondern nach dem Referenzwert des Katasters, wenn dieser höher liegt. Was das praktisch bedeutet und wie Sie ihn vor dem Kauf prüfen.
15Die sieben teuersten Fehler beim Hauskauf auf Mallorca
Aus der Prüfpraxis: erst binden, dann prüfen; Bestandsschutz für Legalität halten; die ETV-Lizenz als sicher übertragbar annehmen; dem Exposé glauben. Was jeder Fehler kostet und wie er sich vermeiden lässt.
16Welchen Gutachter Sie auf Mallorca wirklich brauchen
Tasador, Arquitecto técnico, Anwalt oder Dokumentenprüfung: Auf Mallorca prüfen vier verschiedene Berufe vier verschiedene Dinge. Welche Prüfung wogegen schützt und in welcher Reihenfolge sie sinnvoll sind.
17Die NIE-Nummer beim Immobilienkauf
Ohne NIE kein Immobilienkauf in Spanien: wofür die Nummer nötig ist, die drei Wege zur Beantragung (Spanien, Konsulat, Vollmacht), welche Unterlagen das Formular EX-15 verlangt und wann Sie starten sollten.
18So läuft der Notartermin in Spanien ab
Was am Tag der Beurkundung passiert, welche Unterlagen Käufer mitbringen müssen, wie bezahlt wird — und warum der Notar vieles prüft, aber längst nicht alles. Der Ablauf Schritt für Schritt.
19Der Kaufvertrag vor der Unterschrift
Reserva, Arras, Escritura: welcher Vertrag wann bindet, welche Klauseln in den Arras-Vertrag gehören und welche Warnzeichen im Entwurf regelmäßig übersehen werden. Mit der Rollenverteilung zwischen Prüfung und Anwalt.
20Die richtigen Fragen bei der Besichtigung
Womit Sie bei der Besichtigung mehr erfahren als aus dem Exposé: die Fragen zu Eigentum, Flächen, Genehmigungen, Wasser, Cédula und Gemeinschaft — und warum jede Antwort nur so viel wert ist wie das Dokument dahinter.
21Die Plusvalía beim Immobilienkauf
Die gemeindliche Wertzuwachssteuer zahlt gesetzlich der Verkäufer — außer er ist nicht in Spanien ansässig: Dann haftet der Käufer als Ersatzschuldner. Was die Plusvalía ist, wie sie seit der Reform 2021 berechnet wird und was in den Vertrag gehört.
22Die Finanzierung als Nichtresident
Spanische Banken finanzieren Nichtresidenten üblicherweise 60 bis 70 Prozent des Kaufpreises. Was das für den Eigenkapitalbedarf heißt, welche Unterlagen die Bank verlangt, wie lange es dauert und warum die Finanzierungsklausel in den Arras-Vertrag gehört.
23Die geerbte Immobilie auf Mallorca
Deutscher Erbschein reicht nicht: Wie die Erbschaft in Spanien angenommen und eingetragen wird, welche Fristen für die Steuererklärung gelten, was die 100-Prozent-Bonifikation der Balearen bedeutet und warum die Unterlagen des Objekts vor dem Verkauf geprüft gehören.
24Okupas: Risiko, Rechtslage und was beim Kauf zu prüfen ist
Seit April 2025 werden Hausfriedensbruch und Usurpation im beschleunigten Verfahren verhandelt. Was das wirklich bedeutet, warum die verbreitete Zahl von 15 Tagen in die Irre führt und warum die Zweitwohnung rechtlich schlechter geschützt ist als die Erstwohnung.
25Was eine Kaufprüfung ist — und was sie nicht ist
Eine Kaufprüfung ist die unabhängige Prüfung aller Unterlagen einer Immobilie vor der Reservierung. Was sie umfasst, worin sie sich von Baugutachten, Anwalt, Tasador und Kaufbegleitung unterscheidet und wann welche Leistung gebraucht wird.
26Die Unterlagen vor dem Verkauf
Was ein Verkäufer auf Mallorca zusammenstellen sollte, bevor das Objekt auf den Markt geht: Nota Simple, Kataster, Cédula, Energieausweis, Gemeinschaftsbescheinigung, ETV-Lizenz. Und warum ein bereinigter Bestand besser verhandelt als ein offener Punkt.
27Kauf vom Bauträger und Kauf sobre plano
Beim Neubau verschiebt sich das Risiko: Statt Bestandsschutz und Kataster geht es um Baugenehmigung, Bankbürgschaft für Anzahlungen, Sonderkonto, Baubeschreibung und Fertigstellung. Was das spanische Recht verlangt und was Sie belegen lassen sollten.
Was deutschsprachige Käufer zuerst fragen
Was muss ich beim Immobilienkauf auf Mallorca selbst prüfen?
In Spanien trägt der Käufer die Hauptverantwortung für die Prüfung. Es gibt keine Institution, die das für Sie übernimmt. Zu prüfen sind mindestens: Eigentum und Lasten (Nota Simple), die Übereinstimmung von Grundbuch und Kataster, die bauliche Legalität einschließlich Baugenehmigungen und laufender Verfahren, die Cédula de Habitabilidad, eine etwaige ETV-Ferienvermietungslizenz, die Bodenklassifizierung, die Ver- und Entsorgung sowie offene Steuern und Abgaben.
Wie läuft der Kauf einer Immobilie auf Mallorca ab?
In der Regel: Besichtigung, mündliche Einigung, Reservierungsvertrag mit kleiner Anzahlung, danach der Arras-Vertrag mit rund zehn Prozent des Kaufpreises, und schließlich die Beurkundung beim Notar. Die entscheidende Weichenstellung liegt vor dem Reservierungsvertrag — danach ist Geld gebunden und die Verhandlungsposition deutlich schwächer.
Wie viel kostet der Immobilienkauf auf Mallorca zusätzlich zum Kaufpreis?
Rund 10 bis 14 Prozent des Kaufpreises. Den größten Posten bildet die Grunderwerbsteuer, dazu kommen Notar, Grundbuch, Anwalt und gegebenenfalls Makler.
Wann sollte ich eine Immobilie auf Mallorca prüfen lassen?
Vor der Reservierung. Die wirksamste Einzelmaßnahme beim Immobilienkauf in Spanien ist, die natürliche Reihenfolge umzukehren: erst prüfen, dann binden. Nach der Beurkundung sind Rücktritt, Minderung und Schadensersatz nur noch sehr eingeschränkt durchsetzbar.
Schicken Sie mir das Exposé.
Kostenlose Ersteinschätzung innerhalb von 24 Stunden — ob bei diesem Objekt überhaupt etwas zu prüfen ist. Kein Termin, kein Verkaufsgespräch, keine Verpflichtung. Wenn ich der Meinung bin, dass sich eine Prüfung nicht lohnt, sage ich Ihnen das.