Immobilienkauf auf Mallorca
Was Sie prüfen müssen, in welcher Reihenfolge, und an welchen Punkten es regelmäßig teuer wird. Mit den konkreten Zahlen, Fristen und Dokumentnamen — nicht mit allgemeinen Ratschlägen.
Der wichtigste Satz vorweg: in Spanien prüft niemand für Sie. Der deutsche Immobilienkauf ist von Institutionen umstellt, die mitdenken — der spanische nicht. Hier trägt der Käufer die Hauptverantwortung, und nach der Beurkundung sind Rücktritt, Minderung und Schadensersatz nur noch sehr eingeschränkt durchsetzbar. Alles Weitere folgt daraus.
Erst prüfen, dann binden
Die wirksamste einzelne Maßnahme beim Kauf in Spanien ist, die übliche Reihenfolge umzukehren. Fünf Etappen, und in jeder eine Frage, die sich danach nicht mehr günstig beantworten lässt.
Bevor Sie sich für ein Objekt entscheiden
Die Bodenklassifizierung entscheidet, was überhaupt zulässig ist — und ob das beworbene Bauprojekt trägt. Auf suelo rústico gelten andere Regeln als auf suelo urbano, und die zulässige Baumasse leitet sich aus der Grundstücksfläche ab. Deshalb ist eine Abweichung in der Flächenangabe kein Schönheitsfehler.
Suelo rústico — Bebaubarkeit und ihre Grenzen → · Abweichungen zwischen Kataster und Grundbuch →
Wenn Sie das Exposé haben
Jetzt beginnt der Abgleich. Nota Simple, Katasterauszug und der Text des Inserats stammen aus verschiedenen Quellen und werden fast nie nebeneinandergelegt. Genau dort liegen die teuren Überraschungen — nicht in einem einzelnen Dokument, sondern in den Lücken dazwischen.
Die Nota Simple und ihre Grenzen → · Finca kaufen auf Mallorca → · Ver- und Entsorgung bei Fincas →
Die Frage nach der baulichen Legalität
Der Punkt, an dem auf Mallorca die höchsten Beträge bewegt werden. Bestandsschutz und Legalität sind zwei verschiedene Dinge, und die Verwechslung ist der teuerste Irrtum im Bestand. Wer umfassend sanieren will, merkt den Unterschied sofort.
Schwarzbau, Bestandsschutz und Legalisierung auf Mallorca → · Sie haben gekauft und es gibt ein Problem →
Wenn Sie vermieten wollen
Die ETV-Lizenz hängt am Objekt, nicht an der Person — sie geht beim Verkauf über, aber nur unter Bedingungen. Da neue Lizenzen weiter dem Moratorium unterliegen, trägt eine bestehende Lizenz einen Preisaufschlag von 15 bis 25 Prozent. Ein sechsstelliger Betrag, der an einer Bedingung hängt.
Die ETV-Ferienvermietungslizenz beim Kauf → · Die Cédula de Habitabilidad beim Kauf →
Bevor Sie unterschreiben
Reservierung und Arras-Vertrag sind der Moment, in dem aus Interesse eine finanzielle Bindung wird — üblicherweise zehn Prozent des Kaufpreises. Und rechnen Sie mit 10 bis 14 Prozent Nebenkosten, die nicht alle vorhersehbar sind: der Referenzwert und der 3-Prozent-Einbehalt bei nicht ansässigen Verkäufern werden regelmäßig übersehen.
Reservierung, Arras und der Punkt ohne Rückkehr → · Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf auf Mallorca → · Anwalt oder Kaufprüfung — und in welcher Reihenfolge →
Alle Themen im Detail
Schwarzbau, Bestandsschutz und Legalisierung auf Mallorca
Nach acht Jahren droht auf den Balearen kein Abriss mehr — legal ist das Gebäude damit nicht. Was Bestandsschutz wirklich bedeutet, wie die Legalisierung seit Mai 2024 läuft und was sie kostet.
02Die ETV-Ferienvermietungslizenz beim Kauf
Die ETV-Lizenz hängt am Objekt, nicht an der Person — sie geht beim Verkauf mit über, aber nur unter Bedingungen. Was 2026 gilt, warum der Preisaufschlag 15–25 % beträgt und was vor der Unterschrift zu prüfen ist.
03Die Nota Simple und ihre Grenzen
Die Nota Simple kostet wenige Euro und ist das wichtigste Dokument beim Immobilienkauf in Spanien. Was sie zeigt, was sie systematisch nicht zeigt, und warum sie allein keine Kaufprüfung ist.
04Abweichungen zwischen Kataster und Grundbuch
Bei älteren Immobilien auf Mallorca stimmen Registro und Catastro fast nie überein. Wann das harmlos ist, wann es auf einen ungenehmigten Bau hindeutet und wie sich der Unterschied bereinigen lässt.
05Die Cédula de Habitabilidad beim Kauf
Die Bewohnbarkeitsbescheinigung ist auf Mallorca Voraussetzung für Versorgungsverträge und für die Ferienvermietung. Was sie aussagt, wie lange sie gilt und was zu tun ist, wenn sie fehlt.
06Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf auf Mallorca
Die Nebenkosten beim Immobilienkauf auf Mallorca liegen bei etwa 10 bis 14 Prozent des Kaufpreises. Woraus sie sich zusammensetzen und welche Posten Käufer regelmäßig unterschätzen.
07Reservierung, Arras und der Punkt ohne Rückkehr
Der Reservierungsvertrag und der Arras-Vertrag sind der Moment, in dem aus Interesse eine finanzielle Bindung wird. Was die Unterschiede sind und warum die Prüfung davor stattfinden muss.
08Suelo rústico — Bebaubarkeit und ihre Grenzen
Auf rústico gelten eigene Regeln: Mindestgrundstücksgrößen, begrenzte Bebauungsziffern, Schutzkategorien. Was zulässig ist, woran Projekte scheitern und warum die Grundstücksfläche der kritische Wert ist.
09Anwalt oder Kaufprüfung — und in welcher Reihenfolge
Beides, aber nacheinander. Was ein Abogado auf Mallorca leistet, was er kostet (0,5–1,5 % des Kaufpreises), was eine Vorab-Prüfung davor leistet und warum die Reihenfolge über den Preis entscheidet.
10Finca kaufen auf Mallorca
Fincas haben eigene Fallstricke: nicht eingetragene Nebengebäude, Wasser ohne Netzanschluss, Klärgruben, fehlende Cédula und Flächen, die im Kataster stehen und im Grundbuch fehlen. Die vollständige Prüfliste.
11Ver- und Entsorgung bei Fincas
Zisterne, Brunnen oder Netzanschluss? Klärgrube statt Kanalisation, knappe Anschlussleistung, nicht angemeldete Photovoltaik. Welche Unterlagen es zu jeder Variante gibt — und was fehlt, wenn sie nicht vorgelegt werden.
12Sie haben gekauft und es gibt ein Problem
Nicht eingetragene Flächen, fehlende Genehmigungen, ein Verfahren der Gemeinde: die realistischen Wege nach dem Kauf — Legalisierung, Eintragung nach Bestandsalter, und was gegenüber dem Verkäufer noch möglich ist.
Was deutschsprachige Käufer zuerst fragen
Was muss ich beim Immobilienkauf auf Mallorca selbst prüfen?
In Spanien trägt der Käufer die Hauptverantwortung für die Prüfung. Es gibt keine Institution, die das für Sie übernimmt. Zu prüfen sind mindestens: Eigentum und Lasten (Nota Simple), die Übereinstimmung von Grundbuch und Kataster, die bauliche Legalität einschließlich Baugenehmigungen und laufender Verfahren, die Cédula de Habitabilidad, eine etwaige ETV-Ferienvermietungslizenz, die Bodenklassifizierung, die Ver- und Entsorgung sowie offene Steuern und Abgaben.
Wie läuft der Kauf einer Immobilie auf Mallorca ab?
In der Regel: Besichtigung, mündliche Einigung, Reservierungsvertrag mit kleiner Anzahlung, danach der Arras-Vertrag mit rund zehn Prozent des Kaufpreises, und schließlich die Beurkundung beim Notar. Die entscheidende Weichenstellung liegt vor dem Reservierungsvertrag — danach ist Geld gebunden und die Verhandlungsposition deutlich schwächer.
Wie viel kostet der Immobilienkauf auf Mallorca zusätzlich zum Kaufpreis?
Rund 10 bis 14 Prozent des Kaufpreises. Den größten Posten bildet die Erwerbsteuer, dazu kommen Notar, Grundbuch, Anwalt und gegebenenfalls Makler.
Wann sollte ich eine Immobilie auf Mallorca prüfen lassen?
Vor der Reservierung. Die wirksamste einzelne Maßnahme beim Immobilienkauf in Spanien ist, die natürliche Reihenfolge umzukehren: erst prüfen, dann binden. Nach der Beurkundung sind Rücktritt, Minderung und Schadensersatz nur noch sehr eingeschränkt durchsetzbar.
Schicken Sie mir das Exposé.
Kostenlose Ersteinschätzung innerhalb von 24 Stunden — ob bei diesem Objekt überhaupt etwas zu prüfen ist. Kein Termin, kein Verkaufsgespräch, keine Verpflichtung. Wenn ich der Meinung bin, dass sich eine Prüfung nicht lohnt, sage ich Ihnen das.