Kauf vom Bauträger und Kauf sobre plano
Beim Kauf vom Bauträger, besonders sobre plano, tragen Sie ein anderes Risiko als beim Bestandskauf: Sie zahlen für etwas, das noch nicht existiert. Das spanische Recht adressiert genau das. Nach der Ersten Zusatzbestimmung des Bauordnungsgesetzes (Ley 38/1999, geändert durch Ley 20/2015) muss ein Bauträger, der Anzahlungen entgegennimmt, diese ab Erteilung der Baugenehmigung vollständig absichern, durch Bankbürgschaft oder Kautionsversicherung, einschließlich gesetzlicher Zinsen. Die Gelder gehören auf ein für das jeweilige Projekt eingerichtetes Sonderkonto. Vor der ersten Zahlung gehört belegt, dass beides tatsächlich existiert.
Die Absicherung Ihrer Anzahlungen
Das Kernstück ist die gesetzliche Garantiepflicht. Wer als Bauträger Beträge vor Fertigstellung vereinnahmt, muss deren Rückzahlung absichern: entweder über eine Bürgschaft eines zugelassenen Kreditinstituts oder über eine Kautionsversicherung (seguro de caución) eines in Spanien zugelassenen Versicherers. Die Sicherheit muss den gesamten vorausgezahlten Betrag abdecken, einschließlich Steuern und gesetzlicher Zinsen. Klauseln, die diese Deckung einschränken, gelten als nicht geschrieben.
- Liegt die Baugenehmigung (licencia de obra) vor? Erst ab ihrer Erteilung darf überhaupt kassiert werden
- Existiert die Bürgschaft oder Kautionsversicherung als Dokument, ausgestellt auf Ihren Namen und Ihren Betrag?
- Deckt sie jede einzelne Rate, auch spätere, oder nur die erste Zahlung?
- Fließt Ihr Geld auf das für dieses Projekt eingerichtete Sonderkonto und nicht auf ein allgemeines Geschäftskonto?
- Steht im Vertrag ein konkreter Fertigstellungstermin und was passiert bei Überschreitung?
Die häufigste Schwachstelle ist nicht das Fehlen der Bürgschaft, sondern ihr Zuschnitt: eine Sicherheit, die nur die Anzahlung deckt, während die weiteren Raten ungesichert fließen. Lassen Sie sich für jede Zahlung den zugehörigen Nachweis geben, nicht nur einmal zu Beginn.
Was sonst zu prüfen ist
- Der Bauträger selbst: Wer ist die Gesellschaft, seit wann existiert sie, welche Projekte hat sie abgeschlossen? Eine für ein einzelnes Projekt gegründete Gesellschaft ist üblich, verändert aber Ihr Ausfallrisiko
- Das Grundstück: Registerlage, Lasten und die Frage, ob es dem Bauträger tatsächlich gehört oder noch belastet ist
- Die Bodenklassifizierung und die tatsächliche Zulässigkeit des Projekts, unabhängig davon, wie es beworben wird
- Die Baubeschreibung (memoria de calidades) als Vertragsbestandteil, damit Ausstattung nicht später stillschweigend abgewertet wird
- Nach Fertigstellung: Certificado final de obra, Bewohnbarkeitsbescheinigung und die Erstbezugsgenehmigung
- Die Gewährleistung nach spanischem Baurecht, gestaffelt nach Art des Mangels
Beim Neubau verschiebt sich der Schwerpunkt der Prüfung: Bestandsschutz, Schwarzbau und Katasterabweichungen spielen kaum eine Rolle, dafür Genehmigungslage, Absicherung der Zahlungen und Vertragsinhalt. Die rechtliche Prüfung und Verhandlung des Bauträgervertrags gehört zum Abogado. Was davor liegt und was ich prüfe, ist die Faktenlage: Existieren Genehmigung, Bürgschaft und Sonderkonto tatsächlich, und passt das Beworbene zum Genehmigten.
Sie zahlen Raten an einen Bauträger und wissen nicht, ob Ihre Anzahlungen tatsächlich abgesichert sind?
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Häufige Fragen
Sind meine Anzahlungen beim Bauträger in Spanien abgesichert?
Sie müssen es sein. Nach der Ersten Zusatzbestimmung der Ley 38/1999 in der Fassung der Ley 20/2015 muss der Bauträger alle vor Fertigstellung vereinnahmten Beträge samt gesetzlicher Zinsen durch Bankbürgschaft oder Kautionsversicherung absichern und auf ein projektbezogenes Sonderkonto einzahlen. Lassen Sie sich den Nachweis für jede Rate vorlegen.
Ab wann darf ein Bauträger Anzahlungen verlangen?
Die Garantiepflicht setzt mit der Erteilung der Baugenehmigung ein. Wer vor Vorliegen der Genehmigung Geld einsammelt, bewegt sich außerhalb dieses Schutzrahmens, und genau in dieser Phase entstehen die Fälle, in denen Käufer ihr Geld nicht wiedersehen.
Was ist beim Kauf sobre plano anders als beim Bestandskauf?
Beim Bestandskauf prüfen Sie, was da ist: Register, Kataster, Genehmigungen, Legalität. Beim Kauf sobre plano prüfen Sie, ob das, was versprochen wird, genehmigt und abgesichert ist, und ob Sie Ihr Geld zurückbekommen, wenn nicht gebaut wird. Zwei verschiedene Risikoprofile, zwei verschiedene Prüfungen.