Die ETV-Ferienvermietungslizenz beim Kauf
Die ETV-Lizenz ist in Spanien an die Immobilie gebunden, nicht an den Eigentümer. Beim Verkauf geht sie deshalb grundsätzlich auf den Käufer über — aber nur, wenn dieser sämtliche Bedingungen weiter erfüllt, unter denen die Lizenz erteilt wurde, und der Eigentümerwechsel den Behörden gemeldet wird. Genau an diesen beiden Bedingungen hängt ein Preisaufschlag von typischerweise 15 bis 25 Prozent.
Warum die Lizenz derzeit so viel wert ist
Für neue Lizenzen gilt auf Mallorca weiterhin ein Moratorium; vergeben wird im Losverfahren. Wer 2026 eine neue Lizenz zugeteilt bekommt, kann die Immobilie frühestens 2031 mit vollständig übertragbarer ETV weiterverkaufen.
Der praktisch zuverlässige Weg in die Ferienvermietung führt deshalb über den Kauf eines Objekts, das bereits eine gültige Lizenz hat. Entsprechend liegen lizenzierte Immobilien im Preis über vergleichbaren unlizenzierten — unabhängige Schätzungen nennen 15 bis 25 Prozent.
Bei einer Immobilie für 1,5 Millionen Euro entspricht ein Aufschlag von 20 % rund 300.000 Euro, die ausschließlich auf der Lizenz beruhen. Wenn die Übertragung an einer nicht erfüllten Bedingung scheitert, ist das der Betrag, um den es geht.
Was vor dem Kauf zu prüfen ist
- Existiert die Lizenz tatsächlich, mit Registernummer — und nicht nur als Zusage im Exposé?
- Auf welche Personenzahl und welche Nutzung lautet sie?
- Deckt sie das gesamte Objekt oder nur einen Teil?
- Unter welchen Bedingungen wurde sie erteilt, und erfüllt das Objekt sie heute noch?
- Stimmt die Cédula de habitabilidad mit der Lizenz überein — Personenzahl, Fläche, Nutzung?
- Ist das Objekt baulich in dem Zustand, für den die Lizenz erteilt wurde?
- Läuft ein Verfahren, das die Lizenz gefährdet?
Der Zusammenhang mit der baulichen Legalität
Der Punkt, der am häufigsten übersehen wird: Eine Lizenz setzt ein genehmigtes Gebäude voraus. Ist ein Teil des Objekts nicht legalisiert — etwa ein später aufgestockter Bereich oder ein ausgebautes Nebengebäude —, betrifft das die Lizenz mit.
Deshalb lässt sich die ETV nicht isoliert prüfen. Sie ist der Punkt, an dem Baurecht, Bewohnbarkeitsbescheinigung und Nutzungserlaubnis zusammenlaufen. Wer nur die Lizenznummer bestätigt bekommt, hat den Aufschlag von 15 bis 25 Prozent nicht abgesichert.
Vertraglich lässt sich das auffangen: Die Übertragung der Lizenz und die Meldung des Eigentümerwechsels gehören als Bedingung in den Kaufvertrag, mit einer Regelung für den Fall, dass sie scheitert. Das ist Sache Ihres Anwalts — er kann es aber nur formulieren, wenn vorher jemand geprüft hat, woran es hängt.
Sie zahlen einen Aufschlag von 15 bis 25 Prozent für eine ETV-Lizenz, und niemand hat Ihnen bestätigt, unter welchen Bedingungen sie tatsächlich auf Sie übergeht?
Schicken Sie mir Link oder Exposé des Objekts. Sie bekommen innerhalb von 24 Stunden eine Einschätzung, ob dieser Punkt hier relevant ist — kostenlos und ohne Verpflichtung.
Häufige Fragen
Geht die ETV-Lizenz beim Verkauf auf den Käufer über?
Grundsätzlich ja, weil die Lizenz an die Immobilie gebunden ist und nicht an die Person des Eigentümers. Voraussetzung ist, dass der neue Eigentümer alle Bedingungen weiter erfüllt, unter denen die Lizenz erteilt wurde, und dass die zuständigen Behörden über den Eigentümerwechsel informiert werden.
Wie hoch ist der Preisaufschlag für eine Immobilie mit ETV-Lizenz?
Unabhängige Schätzungen nennen typischerweise 15 bis 25 Prozent gegenüber einem vergleichbaren Objekt ohne Lizenz. Grund ist das anhaltende Moratorium für neue Lizenzen.
Kann ich 2026 eine neue ETV-Lizenz bekommen?
Neue Lizenzen werden im Losverfahren vergeben, und das Moratorium gilt 2026 weiter. Wer im Losverfahren 2026 eine Lizenz erhält, kann die Immobilie frühestens 2031 mit vollständig übertragbarer ETV verkaufen.