Die Cédula de Habitabilidad beim Kauf
Die Cédula de habitabilidad bescheinigt, dass eine Immobilie die Mindestanforderungen an Bewohnbarkeit erfüllt. Sie wird für eine bestimmte Nutzung und eine bestimmte Höchstzahl an Bewohnern erteilt und ist zeitlich befristet. Ohne gültige Cédula lassen sich Strom- und Wasserverträge in der Regel nicht neu abschließen oder umschreiben, und eine ETV-Ferienvermietungslizenz ist nicht zu bekommen.
Was auf der Cédula steht
- Beschlussnummer und Ausstellungsdatum
- Gültigkeitsdauer — üblicherweise zehn Jahre
- Zugelassene Nutzung, in der Regel Wohnen
- Höchstzahl der Bewohner (plazas)
- Die genaue Objektbezeichnung
Die Personenzahl ist der Punkt, den Käufer mit Vermietungsabsicht am häufigsten übersehen. Sie begrenzt faktisch, wie viele Gäste zulässig sind, und muss zur ETV-Lizenz passen.
Wenn sie fehlt oder abgelaufen ist
Eine abgelaufene Cédula ist meist eine Formalie — sie wird neu beantragt, wenn das Objekt den Anforderungen weiter genügt. Eine nie erteilte Cédula ist etwas anderes: dann stellt sich die Frage, warum. In vielen Fällen liegt der Grund in der baulichen Legalität, und dann hängen Cédula, Baugenehmigung und ETV-Lizenz alle am selben Punkt.
Kaufen Sie kein Objekt mit Vermietungsabsicht, bei dem die Cédula fehlt, ohne vorher geklärt zu haben, warum sie fehlt. Die Antwort entscheidet darüber, ob es eine Formalie oder ein Ausschlusskriterium ist.
Was zu prüfen ist
- Liegt sie vor, und auf welches Datum lautet sie?
- Wie lange ist sie noch gültig?
- Auf wie viele Personen lautet sie — und passt das zur ETV-Lizenz?
- Deckt sie das gesamte Objekt einschließlich ausgebauter Nebengebäude?
- Stimmt die Fläche mit Grundbuch und Kataster überein?
Bei Ihrem Objekt fehlt die Cédula — oder sie liegt vor, aber niemand hat geprüft, ob Personenzahl und Fläche zur geplanten Nutzung passen?
Schicken Sie mir Link oder Exposé des Objekts. Sie bekommen innerhalb von 24 Stunden eine Einschätzung, ob dieser Punkt hier relevant ist — kostenlos und ohne Verpflichtung.
Häufige Fragen
Wie lange ist eine Cédula de habitabilidad gültig?
Üblicherweise zehn Jahre ab Ausstellung. Das genaue Ablaufdatum steht auf der Bescheinigung selbst und sollte vor dem Kauf geprüft werden.
Kann ich ohne Cédula kaufen?
Der Kauf selbst ist möglich, aber ohne gültige Cédula lassen sich Versorgungsverträge in der Regel nicht neu abschließen oder umschreiben, und eine ETV-Lizenz ist nicht zu erhalten. Entscheidend ist der Grund für das Fehlen — häufig liegt er in der baulichen Legalität.
Was bedeutet die Personenzahl auf der Cédula?
Sie gibt die zugelassene Höchstzahl an Bewohnern an und begrenzt damit faktisch auch die zulässige Gästezahl bei Ferienvermietung. Sie muss zur ETV-Lizenz passen.