Reservierung, Arras und der Punkt ohne Rückkehr
Die Reservierung nimmt eine Immobilie gegen eine Anzahlung vom Markt. Der anschließende Arras-Vertrag ist die eigentliche Bindung: In der üblichen Form der arras penitenciales verliert der Käufer bei Rücktritt seine Anzahlung, während der Verkäufer bei Rücktritt den doppelten Betrag schuldet. Üblich sind zehn Prozent des Kaufpreises — und das ist der Betrag, der im Feuer steht, wenn die Prüfung erst danach stattfindet.
Die typische Reihenfolge
In der Praxis läuft der Kauf auf Mallorca fast immer so ab: Besichtigung, mündliche Einigung, Reservierungsvertrag mit einer Anzahlung von wenigen tausend Euro, dann innerhalb weniger Wochen der Arras-Vertrag mit rund zehn Prozent, und schließlich die Beurkundung.
Der Anwalt wird häufig erst zwischen Reservierung und Arras eingeschaltet — teilweise sogar erst danach. Das ist der Grund, warum so viele Prüfungen zu spät kommen: In dem Moment, in dem geprüft wird, ist die Anzahlung bereits gebunden und der Käufer emotional festgelegt.
Die wirksamste einzelne Maßnahme beim Immobilienkauf in Spanien ist, die natürliche Reihenfolge umzukehren: erst prüfen, dann binden. Nach der Beurkundung sind Rücktritt, Minderung und Schadensersatz nur noch sehr eingeschränkt durchsetzbar.
Wenn schon reserviert ist
Auch dann lohnt die Prüfung noch — sie ist nur unter Zeitdruck. Zwei Dinge helfen:
- Aufschiebende Bedingungen im Arras-Vertrag: Die Bindung entfällt, wenn ein definierter Punkt nicht nachgewiesen wird — etwa die Übertragbarkeit der ETV-Lizenz oder die Vorlage der Baugenehmigung.
- Eine Fristverlängerung für den Arras-Vertrag. Verkäufer gewähren sie häufiger, als Käufer annehmen — insbesondere, wenn die Begründung eine laufende Prüfung ist.
Die Formulierung solcher Bedingungen ist Sache Ihres Anwalts. Er kann sie aber nur präzise fassen, wenn vorher jemand ermittelt hat, welche Punkte bei diesem konkreten Objekt überhaupt offen sind.
Sie sollen in den nächsten Tagen eine Reservierung oder einen Arras-Vertrag unterschreiben und sind nicht sicher, ob geprüft ist, was geprüft sein müsste?
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Häufige Fragen
Was ist ein Arras-Vertrag?
Ein Vorvertrag mit Anzahlung. In der üblichen Form der arras penitenciales kann der Käufer zurücktreten und verliert die Anzahlung, während der Verkäufer bei Rücktritt den doppelten Betrag schuldet. Üblich sind rund zehn Prozent des Kaufpreises.
Kann ich nach der Reservierung noch zurück?
Das hängt vom konkreten Vertrag ab. Die Anzahlung bei einer Reservierung ist meist deutlich geringer als beim Arras-Vertrag, aber üblicherweise ebenfalls verfallbar. Deshalb sollte die Prüfung vor der Reservierung beginnen.
Lohnt sich eine Prüfung noch, wenn ich bereits reserviert habe?
Ja. Sie steht dann unter Zeitdruck, kann aber immer noch verhindern, dass aus einer kleinen Anzahlung eine Bindung über zehn Prozent des Kaufpreises wird — und liefert die Grundlage für aufschiebende Bedingungen im Arras-Vertrag.