Die Nota Simple und ihre Grenzen
Die Nota Simple ist ein Auszug aus dem spanischen Eigentumsregister und zeigt, wer als Eigentümer eingetragen ist, wie die Immobilie dort beschrieben wird und welche Lasten auf ihr liegen. Sie zeigt systematisch nicht: ob die Bebauung genehmigt ist, ob die Flächen mit dem Kataster übereinstimmen, ob eine Cédula oder eine ETV-Lizenz existiert und ob Steuern offen sind. Die häufigsten Probleme liegen außerhalb dessen, was in ihr steht.
Was die Nota Simple zeigt
- Eingetragener Eigentümer und Eigentumsanteile, einschließlich Nießbrauch (usufructo) und bloßem Eigentum (nuda propiedad)
- Registerbeschreibung des Objekts mit den dort eingetragenen Flächen
- Hypotheken, Pfändungen, Vorkaufsrechte und sonstige Belastungen
- Dienstbarkeiten — Wege-, Leitungs- und Wasserbezugsrechte
- Die dem Register bekannte Katasterreferenz
- Die Eintragungshistorie: wann, durch welche Urkunde, vor welchem Notar
Was sie nicht zeigt
Diese Liste ist beim Kauf auf Mallorca die wichtigere:
- Ob die eingetragenen Bauten genehmigt sind — das Register prüft keine Baurechtmäßigkeit
- Bauten, die tatsächlich existieren, aber nie eingetragen wurden — sie fehlen schlicht
- Ob die eingetragene Fläche mit der katastermäßig erfassten übereinstimmt
- Ob eine Cédula de habitabilidad besteht und gültig ist
- Ob eine ETV-Ferienvermietungslizenz besteht und übertragbar ist
- Ob IBI, Müllgebühr oder Gemeinschaftskosten offen sind
- Ob ein Urbanismusverfahren anhängig ist
- Die Bodenklassifizierung und daraus folgende Bebaubarkeit
Ein Käufer, der sich eine Nota Simple besorgt und darin keine Hypothek findet, hält das oft für ein gutes Ergebnis. Tatsächlich hat er eine von acht relevanten Fragen beantwortet — und nicht die teuerste.
Warum sie trotzdem der Ausgangspunkt ist
Die Nota Simple ist das Dokument, gegen das alle anderen abgeglichen werden. Fast jeder ernsthafte Fund entsteht als Abweichung zwischen ihr und einer zweiten Quelle: die Fläche im Kataster ist größer als die im Register, die Katasterreferenz im Register ist überholt, der Verkäufer im Exposé ist nicht der, der eingetragen ist, oder ein Pool steht im Kataster und nicht im Grundbuch.
Ihr Wert liegt also weniger im Inhalt als in der Vergleichbarkeit. Allein gelesen ist sie eine Momentaufnahme, die beruhigt. Neben die anderen Quellen gelegt wird sie zum Messinstrument.
Praktischer Hinweis: Eine Nota Simple sollte vor der Beurkundung aktuell sein. Ein Auszug, der älter als wenige Monate ist, sagt über die Lastenfreiheit am Tag der Unterschrift nichts Verbindliches aus.
Sie haben eine Nota Simple vorliegen und wissen nicht, ob das reicht — oder was die sieben Punkte sind, die nicht darin stehen?
Schicken Sie mir Link oder Exposé des Objekts. Sie bekommen innerhalb von 24 Stunden eine Einschätzung, ob dieser Punkt hier relevant ist — kostenlos und ohne Verpflichtung.
Häufige Fragen
Was kostet eine Nota Simple?
Der Auszug selbst kostet nur wenige Euro und ist online beim Registro de la Propiedad erhältlich. Der Aufwand liegt nicht in der Beschaffung, sondern in der Auswertung im Abgleich mit Kataster, Gemeindeunterlagen und den Angaben des Inserats.
Zeigt die Nota Simple Schwarzbauten?
Nein. Das Eigentumsregister prüft keine baurechtliche Genehmigung. Ungenehmigte Bauten fehlen dort in der Regel vollständig — ihr Vorhandensein zeigt sich erst im Abgleich mit dem Kataster oder mit Luftbildern.
Reicht die Nota Simple als Prüfung vor dem Kauf?
Nein. Sie beantwortet Eigentum und Lasten. Bauliche Legalität, Flächenabweichungen, Cédula, ETV-Lizenz, Bodenklassifizierung und offene Abgaben liegen außerhalb ihres Inhalts und müssen aus anderen Quellen geprüft werden.