Abweichungen zwischen Kataster und Grundbuch
Spanien führt zwei getrennte Register: das Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) für die Rechtslage und das Kataster (Catastro) für die tatsächliche Bebauung und die Besteuerung. Sie werden unabhängig voneinander geführt und stimmen bei älteren Objekten selten überein. Entscheidend ist nicht, ob es eine Abweichung gibt, sondern wo sie liegt: Differenzen beim Hauptgebäude sind meist Messtoleranz, Differenzen bei Nebengebäuden und Pools sind es fast nie.
Warum die beiden Register auseinanderlaufen
Das Grundbuch bildet ab, was beurkundet und eingetragen wurde. Das Kataster bildet ab, was tatsächlich auf dem Grundstück steht — es wird unter anderem durch Luftbildauswertung fortgeschrieben. Wer anbaut, ohne die Erweiterung notariell zu erklären und eintragen zu lassen, erzeugt genau diese Lücke.
Die Abweichung richtig lesen
- Differenz beim Wohnhaus im Bereich weniger Quadratmeter: in der Regel Messtoleranz, unterschiedliche Messmethoden und Zeitpunkte
- Nebengebäude oder Pool im Kataster, aber nicht im Grundbuch: fast immer ein Bau ohne Erklärung — und häufig ohne Genehmigung
- Grundstücksfläche unterschiedlich: kann auf eine Teilung, eine Restparzelle oder eine noch nicht erfolgte grafische Koordinierung hindeuten
- Katasterreferenz im Grundbuch überholt: formaler Punkt, aber vor der Beurkundung zu bereinigen
Die Faustregel: Rechnen Sie die Differenz aus und schauen Sie, woraus sie besteht. Wenn sie sich fast vollständig aus Nebengebäuden und Pool erklärt, haben Sie die Größenordnung des ungenehmigten Bestands vor sich — und damit die Zahl, über die Sie verhandeln.
Wie sich das bereinigen lässt
Der übliche Weg führt über den Nachweis des Bestandsalters. Ein Arquitecto técnico erstellt ein Aufmaß und ein Certificado de antigüedad; amtliche Luftbilder — auf Mallorca über IDEIB — belegen, seit wann der Bestand unverändert steht. Auf dieser Grundlage wird beim Notar eine Declaración de obra nueva por antigüedad erklärt, die dann eingetragen und anschließend grafisch mit dem Kataster koordiniert wird.
Realistisch sind dafür sechs bis zwölf Monate und ein vierstelliger Betrag anzusetzen. Der Vorgang muss nicht vor dem Verkauf abgeschlossen sein — aber jeder ernsthafte Käufer wird ihn adressieren, und ein bereits begonnenes Verfahren ist deutlich besser als ein offener Punkt.
Für Käufer ist das kein Ausschlusskriterium, sondern eine Verhandlungsposition. Wer vor der Unterschrift weiß, dass 176 nicht eingetragene Quadratmeter im Raum stehen, kann die Kosten der Bereinigung im Preis abbilden. Wer es danach erfährt, trägt sie allein.
Die Flächenangaben in Ihrem Exposé, im Grundbuch und im Kataster passen nicht zusammen, und niemand kann Ihnen sagen, woraus die Differenz besteht?
Schicken Sie mir Link oder Exposé des Objekts. Sie bekommen innerhalb von 24 Stunden eine Einschätzung, ob dieser Punkt hier relevant ist — kostenlos und ohne Verpflichtung.
Häufige Fragen
Ist eine Abweichung zwischen Kataster und Grundbuch ein Problem?
Nicht automatisch. Bei älteren Immobilien, besonders auf suelo rústico, ist sie eher die Regel als die Ausnahme. Entscheidend ist, worin sie besteht: geringe Differenzen beim Hauptgebäude sind meist Messtoleranz, während Nebengebäude und Pools, die nur im Kataster erscheinen, auf einen nicht erklärten und häufig nicht genehmigten Bau hindeuten.
Wie lange dauert die Eintragung nicht erfasster Bauten?
Von Aufmaß und Altersnachweis über die notarielle Erklärung bis zur Eintragung und grafischen Koordinierung sind realistisch sechs bis zwölf Monate anzusetzen, mit Kosten im vierstelligen Bereich.
Welche Fläche gilt für die Steuer?
Für IBI und Bewertung ist das Kataster maßgeblich. Für die Rechtslage — also was Sie tatsächlich kaufen — ist das Grundbuch maßgeblich. Genau deshalb ist die Differenz zwischen beiden praktisch relevant.