Leistung
Was geprüft wird
Eine Kaufprüfung ist keine Besichtigung und kein Wertgutachten. Sie ist ein Abgleich: Alle verfügbaren Quellen zu einem Objekt werden nebeneinandergelegt und auf Widersprüche, Lücken und Fristen untersucht.
Eigentum und Lasten
Wem gehört die Immobilie tatsächlich, und was hängt daran?
- Nota Simple: eingetragener Eigentümer, Anteile, Nießbrauch und Erbfälle
- Hypotheken, Pfändungen, Vorkaufsrechte und sonstige Belastungen im Lastenteil (cargas) der Nota Simple
- Dienstbarkeiten — Wegerechte, Leitungsrechte, Wasserbezugsrechte
- Übereinstimmung zwischen Grundbuch, Kaufvertrag und der Person, die tatsächlich verkauft
- Bei nicht in Spanien ansässigen Verkäufern: 3 % Quellensteuereinbehalt (Modelo 211)
Flächen: Grundbuch gegen Kataster
Der häufigste Fund. Zwei Register, zwei Zahlen, selten identisch.
- Abgleich von Grundstücks- und Wohnfläche zwischen Registro und Catastro
- Prüfung der Katasterreferenz auf Aktualität und Zuordnung
- Grafische Koordinierung mit dem Kataster — vorhanden oder offen
- Nicht eingetragene Bauten: Nebengebäude, Pool, Anbauten, Terrassenüberdachungen
- Abgleich mit den Flächenangaben im Inserat und im Exposé
Bauliche Legalität
Die Frage, die auf Mallorca die höchsten Beträge bewegt.
- Baugenehmigungen und Certificado final de obra — Archivrecherche bei der Gemeinde
- Bestandsschutz oder Legalisierung: die beiden werden regelmäßig verwechselt
- Verjährungsfrist von acht Jahren auf den Balearen und ihre Grenzen
- Laufende Urbanismusverfahren (expediente de disciplina urbanística)
- Erklärung der Neubauten nach Bestandsalter (declaración de obra nueva por antigüedad)
Nutzbarkeit und Genehmigungen
Dürfen Sie darin wohnen — und dürfen Sie es vermieten?
- Cédula de habitabilidad: Vorhandensein, Gültigkeitsdauer, zugelassene Personenzahl
- ETV-Ferienvermietungslizenz: Bestand, Bedingungen, Übertragbarkeit auf den Käufer
- Energieausweis: Klasse, Registrierung, Gültigkeit
- Bodenklassifizierung: suelo urbano, rústico oder rústico protegido
- Schutzgebiete, Küstenschutz (Ley de Costas), Kulturgüterschutz
Ver- und Entsorgung
Auf dem Land der Punkt, den Inserate am großzügigsten beschreiben.
- Wasser: öffentlicher Anschluss, Brunnen mit Genehmigung oder Zisterne mit Tankwagenbefüllung
- Abwasser: Kanalisation oder Klärgrube — mit Nachweis und Entleerungsvertrag
- Strom: Anschlussleistung, Vertrag, CUPS-Nummer
- Photovoltaik: Anmeldung, Boletín eléctrico, Eigenverbrauchsregistrierung
Steuern, Abgaben und Kosten
Was jährlich anfällt und was beim Kauf dazukommt.
- IBI und Müllgebühr: Höhe, Zahlungsstand, Rückstände
- Valor de referencia — Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer (ITP) oder dessen Fehlen
- Erwartbare Kaufnebenkosten für dieses konkrete Objekt (Größenordnung 10–14 %)
- Gemeinschaftskosten und Rücklagen bei Wohnungseigentum
Einzelne Prüfpunkte im Detail
Vier Punkte entscheiden erfahrungsgemäß über den größten Teil des Risikos. Zu jedem finden Sie hier, was konkret geprüft wird und woran es in der Praxis scheitert.
Nota Simple prüfen lassen
Die Nota Simple sagt Ihnen, wem eine Immobilie gehört und was auf ihr lastet. Sie sagt Ihnen nicht, ob das Gebäude genehmigt ist, ob eine Cédula vorliegt oder ob die eingetragene Fläche der Wirklichkeit entspricht.
Kataster und Grundbuch abgleichen lassen
Spanien führt zwei Register nebeneinander: Das Registro de la Propiedad dokumentiert Rechte, der Catastro die physische Wirklichkeit. Beide werden von verschiedenen Stellen geführt, zu verschiedenen Zeitpunkten aktualisiert und stimmen erstaunlich oft nicht überein.
ETV-Lizenz prüfen lassen
Eine ETV-Lizenz hängt am Objekt, nicht an der Person, und sie geht beim Verkauf grundsätzlich über. Aber nur dann, wenn der Käufer sämtliche Bedingungen weiter erfüllt, unter denen sie erteilt wurde, und wenn der Eigentümerwechsel gemeldet wird.
Baugenehmigung prüfen lassen
Auf den Balearen verjährt die Verfolgung von Bauverstößen nach acht Jahren. Danach kann die Gemeinde keinen Abriss mehr anordnen, und genau daraus schließen fast alle Käufer, das Gebäude sei legal.
Weitere Prüfleistungen
Dieselbe Methode, drei weitere Situationen: vor dem Verkauf, gegenüber einer unbekannten Gegenpartei und am Tag der Unterschrift. Jede mit eigenem Festpreis, ohne Provision und ohne Vermittlung.
Verkäufer-Dossier vor dem Verkauf
Dieselbe Prüfung wie für Käufer, nur eine Etappe früher und aus Ihrer Sicht: Die Aktenlage steht, bevor der erste Interessent sie prüft.
ab 1.200 € nach Objektwert
Gegenparteiprüfung
Die Kaufprüfung sagt Ihnen, was Sie kaufen. Die Gegenparteiprüfung sagt Ihnen, von wem: Existenz, Vertretungsbefugnis, Verfahren, Sanktionslisten, aus öffentlichen Quellen.
2.500 € Transaktionen bis 5 Mio. €
Notartermin-Begleitung
Am Tag der Unterschrift jemand auf Ihrer Seite, der die Urkunde übersetzt, erklärt und mit den geprüften Unterlagen abgleicht. Auch bei Hacienda, Extranjería und Bank.
240 € pro Termin
Was Sie erhalten
Ampelbericht
Jeder Prüfpunkt mit einer klaren Einstufung: geklärt, offen oder Problem. Keine Gutachtensprache, keine Absicherungsformeln.
Liste der offenen Fragen
Konkret formuliert und jeweils an die richtige Stelle gerichtet — was Sie beim Verkäufer, beim Makler oder bei der Gemeinde anfordern müssen, bevor Sie unterschreiben.
Geordnete Aktenmappe
Alle beschafften und geprüften Dokumente, benannt und sortiert. Ihr Anwalt fängt damit nicht bei null an.
Was die Prüfung ausdrücklich nicht ist. Keine Rechtsberatung, keine Steuerberatung, kein Wertgutachten und keine bautechnische Untersuchung der Bausubstanz. Wo eines dieser Dinge nötig wird, sage ich Ihnen das — und wenn Sie möchten, wen Sie dafür brauchen. Ich verdiene an keiner dieser Empfehlungen.
Schicken Sie mir das Exposé.
Kostenlose Ersteinschätzung innerhalb von 24 Stunden — ob bei diesem Objekt überhaupt etwas zu prüfen ist. Kein Termin, kein Verkaufsgespräch, keine Verpflichtung. Wenn ich der Meinung bin, dass sich eine Prüfung nicht lohnt, sage ich Ihnen das.