Leistung
Was geprüft wird
Eine Kaufprüfung ist keine Besichtigung und kein Wertgutachten. Sie ist ein Abgleich: alle verfügbaren Quellen zu einem Objekt werden nebeneinandergelegt und auf Widersprüche, Lücken und Fristen untersucht.
Eigentum und Lasten
Wem gehört die Immobilie tatsächlich, und was hängt daran?
- Nota Simple: eingetragener Eigentümer, Anteile, Nießbrauch und Erbfälle
- Hypotheken, Pfändungen, Vorkaufsrechte und sonstige Belastungen in Abteilung II und III
- Dienstbarkeiten — Wegerechte, Leitungsrechte, Wasserbezugsrechte
- Übereinstimmung zwischen Grundbuch, Kaufvertrag und der Person, die tatsächlich verkauft
- Bei nicht in Spanien ansässigen Verkäufern: 3 % Quellensteuereinbehalt (Modelo 211)
Flächen: Grundbuch gegen Kataster
Der häufigste Fund. Zwei Register, zwei Zahlen, selten identisch.
- Abgleich von Grundstücks- und Wohnfläche zwischen Registro und Catastro
- Prüfung der Katasterreferenz auf Aktualität und Zuordnung
- Grafische Koordinierung mit dem Kataster — vorhanden oder offen
- Nicht eingetragene Bauten: Nebengebäude, Pool, Anbauten, Terrassenüberdachungen
- Abgleich mit den Flächenangaben im Inserat und im Exposé
Bauliche Legalität
Die Frage, die auf Mallorca die höchsten Beträge bewegt.
- Baugenehmigungen und Certificado final de obra — Archivrecherche bei der Gemeinde
- Bestandsschutz oder Legalisierung: die beiden werden regelmäßig verwechselt
- Verjährungsfrist von acht Jahren auf den Balearen und ihre Grenzen
- Laufende Urbanismusverfahren (expediente de disciplina urbanística)
- Erklärung der Neubauten nach Bestandsalter (declaración de obra nueva por antigüedad)
Nutzbarkeit und Genehmigungen
Dürfen Sie darin wohnen — und dürfen Sie es vermieten?
- Cédula de habitabilidad: Vorhandensein, Gültigkeitsdauer, zugelassene Personenzahl
- ETV-Ferienvermietungslizenz: Bestand, Bedingungen, Übertragbarkeit auf den Käufer
- Energieausweis: Klasse, Registrierung, Gültigkeit
- Bodenklassifizierung: suelo urbano, rústico oder rústico protegido
- Schutzgebiete, Küstenschutz (Ley de Costas), Kulturgüterschutz
Ver- und Entsorgung
Auf dem Land der Punkt, den Inserate am freizügigsten beschreiben.
- Wasser: öffentlicher Anschluss, Brunnen mit Genehmigung, oder Zisterne mit Tankwagenbefüllung
- Abwasser: Kanalisation oder Klärgrube — mit Nachweis und Entleerungsvertrag
- Strom: Anschlussleistung, Vertrag, CUPS-Nummer
- Photovoltaik: Anmeldung, Boletín eléctrico, Eigenverbrauchsregistrierung
Steuern, Abgaben und Kosten
Was jährlich anfällt und was beim Kauf dazukommt.
- IBI und Müllgebühr: Höhe, Zahlungsstand, Rückstände
- Valor de referencia — Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, oder dessen Fehlen
- Erwartbare Kaufnebenkosten für dieses konkrete Objekt (Größenordnung 10–14 %)
- Gemeinschaftskosten und Rücklagen bei Wohnungseigentum
Was Sie erhalten
Ampelbericht
Jeder Prüfpunkt mit einer klaren Einstufung: geklärt, offen, oder Problem. Keine Gutachtensprache, keine Absicherungsformeln.
Liste der offenen Fragen
Konkret formuliert und adressiert — was Sie vom Verkäufer, vom Makler oder von der Gemeinde anfordern müssen, bevor Sie unterschreiben.
Geordnete Aktenmappe
Alle beschafften und geprüften Dokumente, benannt und sortiert. Ihr Anwalt fängt damit nicht bei null an.
Was die Prüfung ausdrücklich nicht ist. Keine Rechtsberatung, keine Steuerberatung, kein Wertgutachten und keine bautechnische Untersuchung der Bausubstanz. Wo eines dieser Dinge nötig wird, sage ich Ihnen das — und wenn Sie möchten, wen Sie dafür brauchen. Ich verdiene an keiner dieser Empfehlungen.
Schicken Sie mir das Exposé.
Kostenlose Ersteinschätzung innerhalb von 24 Stunden — ob bei diesem Objekt überhaupt etwas zu prüfen ist. Kein Termin, kein Verkaufsgespräch, keine Verpflichtung. Wenn ich der Meinung bin, dass sich eine Prüfung nicht lohnt, sage ich Ihnen das.