ETV-Lizenz prüfen lassen
Eine ETV-Lizenz hängt am Objekt, nicht an der Person, und sie geht beim Verkauf grundsätzlich über. Aber nur dann, wenn der Käufer sämtliche Bedingungen weiter erfüllt, unter denen sie erteilt wurde, und wenn der Eigentümerwechsel gemeldet wird. Wer einen Aufschlag für eine bestehende Lizenz zahlt, zahlt für ein Recht, das an Bedingungen hängt, und diese Bedingungen gehören vor die Reservierung auf den Tisch.
Warum die Lizenz den Preis bestimmt
Die Vergabe neuer ETV-Lizenzen ist auf den Balearen seit 2022 stark eingeschränkt, und das Moratorium gilt 2026 weiter. In vielen Gemeinden werden derzeit keine neuen Lizenzen erteilt. Man kann also nicht davon ausgehen, eine fehlende Lizenz später nachholen zu können, und genau das planen Käufer regelmäßig ein.
Entsprechend schlägt sich die Lizenz im Preis nieder. Objekte mit bestehender, übertragbarer Lizenz erzielen Aufschläge in der Größenordnung von 15 bis 25 Prozent. Bei einem Objekt für eine Million Euro sind das 150.000 bis 250.000 Euro, die auf der Annahme beruhen, dass die Lizenz übergeht und die Auflagen erfüllbar bleiben.
Die häufigste Falle ist die Personenzahl. Der Lizenzbescheid nennt eine zugelassene Belegung, und die cédula de habitabilidad nennt ebenfalls eine. Stimmen beide nicht überein oder passen sie nicht zu Ihrer Kalkulation, rechnet sich das Objekt anders, als das Inserat suggeriert.
Was dabei konkret geprüft wird
- Bestand der Lizenz: Registereintrag und Lizenznummer
- Lizenzbescheid samt sämtlicher Auflagen und Bedingungen
- Übertragbarkeit auf den Käufer und die dafür nötige Meldung des Eigentümerwechsels
- Zugelassene Personenzahl im Abgleich mit der cédula de habitabilidad
- Lizenztyp und zulässige Nutzungsart des Objekts
- Lage der Gemeinde im Hinblick auf Moratorium und Zonierung
- Bei fehlender Lizenz: realistische Einschätzung, ob eine Erteilung überhaupt möglich ist
Ein Beispiel aus der Praxis. Ein Objekt wird mit dem Hinweis auf touristische Vermietbarkeit beworben, ohne dass die Unterlagen eine Lizenz nennen. Der Käufer kalkuliert Mieteinnahmen ein und zahlt einen entsprechenden Preis. Liegt die Gemeinde unter dem Moratorium, ist die Lizenz nicht nachholbar, und die Kalkulation, auf der der Kaufpreis beruht, bricht in sich zusammen. Eine Vermietung ohne gültige Lizenz kann erhebliche Bußgelder auslösen, und dieses Risiko trägt der Eigentümer, nicht der Makler.
Preis und Einordnung
Dieser Prüfpunkt ist kein einzeln buchbarer Posten, sondern Bestandteil der vollständigen Kaufprüfung. Der Grund ist inhaltlich: Fast jeder ernsthafte Fund entsteht erst im Abgleich mehrerer Quellen, und ein einzelnes Dokument für sich genommen beantwortet die entscheidende Frage selten.
Die Kaufprüfung wird zum Festpreis nach Objektwert abgerechnet: 2.000 € bis 1 Mio. €, 3.000 € 1 bis 3 Mio. €, 5.000 € über 3 Mio. €. Der Preis steht fest, bevor ich beginne, ändert sich nicht mit dem Verhandlungsergebnis und fällt an, ob Sie kaufen oder nicht. Preise und Ablauf im Detail.
Ergebnis in 5 Arbeitstagen: ein Ampelbericht über alle Prüfpunkte, eine Liste der offenen Fragen und eine geordnete Aktenmappe für Abogado, Notar und Asesor.
Abgrenzung. Diese Prüfung ist keine Rechtsberatung, keine Steuerberatung, kein Wertgutachten und keine bautechnische Untersuchung der Bausubstanz. Wo eines dieser Dinge nötig wird, sage ich es Ihnen. An diesen Empfehlungen verdiene ich nichts.
Häufige Fragen
Geht die ETV-Lizenz beim Kauf automatisch auf mich über?
Nicht automatisch. Die Lizenz ist objektgebunden und geht grundsätzlich über, aber nur unter zwei Voraussetzungen: Sie erfüllen als neuer Eigentümer alle Bedingungen weiter, unter denen sie erteilt wurde, und der Eigentümerwechsel wird ordnungsgemäß gemeldet. Deshalb gehört der vollständige Lizenzbescheid mit allen Auflagen vor die Reservierung auf den Tisch, nicht nur die Lizenznummer.
Kann ich eine fehlende Lizenz später beantragen?
In vielen Gemeinden derzeit nicht. Das Moratorium für Neulizenzen gilt 2026 weiter, und wo überhaupt vergeben wird, geschieht das teils im Losverfahren. Wenn Ihre Kalkulation auf Vermietung beruht, sollten Sie diese Frage vor der Reservierung klären, nicht danach.
Ich will gar nicht vermieten. Ist die Lizenz dann egal?
Für Ihre eigene Nutzung ja, für den Wiederverkauf nicht unbedingt. Eine bestehende, übertragbare Lizenz ist ein werthaltiges Merkmal, und ihr Fehlen begrenzt den Käuferkreis beim späteren Verkauf. Es lohnt sich, den Status zu kennen, auch wenn Sie selbst nicht vermieten wollen.
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ETV-Lizenz beim Immobilienkauf: geht sie mit über?
Die ETV-Lizenz hängt am Objekt, nicht an der Person — sie geht beim Verkauf über, aber nur unter Bedingungen. Was 2026 gilt, warum der Preisaufschlag 15–25 % beträgt und was vor der Unterschrift zu prüfen ist.
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