Baugenehmigung prüfen lassen
Auf den Balearen verjährt die Verfolgung von Bauverstößen nach acht Jahren. Danach kann die Gemeinde keinen Abriss mehr anordnen, und genau daraus schließen fast alle Käufer, das Gebäude sei legal. Das ist es nicht. Bestandsschutz bedeutet Schutz vor Abriss, nicht Legalität, und der Unterschied wird in dem Moment teuer, in dem Sie sanieren, erweitern, finanzieren oder vermieten wollen.
Warum dieser Punkt die höchsten Beträge bewegt
Ein ungenehmigtes Bauwerk bleibt formal ungenehmigt, auch wenn es nicht mehr abgerissen werden kann. Banken finanzieren nicht eingetragene oder ungenehmigte Bauteile oft nicht oder nur mit Abschlägen. Eine umfassende Sanierung braucht eine Genehmigung, die für ein illegales Bauwerk nicht erteilt wird. Und ohne Legalität ist eine touristische Vermietung ausgeschlossen.
Seit einem Dekret von Mai 2024 gibt es einen Legalisierungsweg, aber er ist eng: ausschließlich auf suelo rústico, nicht auf suelo urbano, mit einer gestaffelten Abgabe von 10, 12,5 oder 15 Prozent des Bauwerts. Eine Teillegalisierung ist nicht vorgesehen, es geht um das gesamte betroffene Bauwerk oder gar nicht. Diese Zahlen gehören in Ihre Kalkulation, bevor Sie einen Preis akzeptieren.
Der Begriff "genehmigtes Bauprojekt" wird im Verkauf zudem uneinheitlich verwendet. Er kann ein vom Architekten ausgearbeitetes Projekt meinen, ein bei der Gemeinde eingereichtes Projekt oder eine tatsächlich erteilte Baugenehmigung. Wirtschaftlich sind das drei sehr verschiedene Dinge, und der Unterschied entscheidet darüber, ob Sie eine Genehmigung kaufen oder eine Zeichnung.
Was dabei konkret geprüft wird
- Baugenehmigung (licencia de obra) selbst, mit Datum und Gültigkeitsdauer
- Certificado final de obra und Archivrecherche bei der Gemeinde
- Übertragbarkeit einer erteilten Genehmigung auf den Erwerber
- Nachweis über die Bauabgabe (ICIO)
- Laufende oder abgeschlossene Urbanismusverfahren (expediente de disciplina urbanística)
- Bestandsschutz gegen Legalität: Einordnung des tatsächlichen Status
- Erklärung von Altbestand (declaración de obra nueva por antigüedad)
- Bei suelo rústico: Einschätzung der Legalisierbarkeit nach dem Dekret von Mai 2024
Ein Beispiel aus der Praxis. Der Makler beschreibt einen Anbau als "geduldet". Der Käufer hört "in Ordnung" und kauft. Tatsächlich heißt geduldet meist nur, dass die achtjährige Frist abgelaufen ist. Zwei Jahre später will der Eigentümer das Dach erneuern, beantragt eine Genehmigung und erfährt, dass für den ungenehmigten Teil keine erteilt wird. Der Wert, den er beim Kauf mitbezahlt hat, ist ein Wert, den er nicht nutzen kann.
Preis und Einordnung
Dieser Prüfpunkt ist kein einzeln buchbarer Posten, sondern Bestandteil der vollständigen Kaufprüfung. Der Grund ist inhaltlich: Fast jeder ernsthafte Fund entsteht erst im Abgleich mehrerer Quellen, und ein einzelnes Dokument für sich genommen beantwortet die entscheidende Frage selten.
Die Kaufprüfung wird zum Festpreis nach Objektwert abgerechnet: 2.000 € bis 1 Mio. €, 3.000 € 1 bis 3 Mio. €, 5.000 € über 3 Mio. €. Der Preis steht fest, bevor ich beginne, ändert sich nicht mit dem Verhandlungsergebnis und fällt an, ob Sie kaufen oder nicht. Preise und Ablauf im Detail.
Ergebnis in 5 Arbeitstagen: ein Ampelbericht über alle Prüfpunkte, eine Liste der offenen Fragen und eine geordnete Aktenmappe für Abogado, Notar und Asesor.
Abgrenzung. Diese Prüfung ist keine Rechtsberatung, keine Steuerberatung, kein Wertgutachten und keine bautechnische Untersuchung der Bausubstanz. Wo eines dieser Dinge nötig wird, sage ich es Ihnen. An diesen Empfehlungen verdiene ich nichts.
Häufige Fragen
Was bedeutet "geduldet" bei einer Immobilie auf Mallorca?
In aller Regel: Die achtjährige Verjährungsfrist für die Verfolgung von Bauverstößen ist abgelaufen, die Gemeinde kann keinen Abriss mehr anordnen. Das ist Bestandsschutz, nicht Legalität. Der Bau bleibt formal ungenehmigt, mit allen Folgen für Sanierung, Erweiterung, Finanzierung und Vermietung.
Kann ich einen Schwarzbau nachträglich legalisieren?
Manchmal. Seit dem Dekret von Mai 2024 gibt es einen Weg, aber nur auf suelo rústico und gegen eine gestaffelte Abgabe von 10, 12,5 oder 15 Prozent des Bauwerts. Auf suelo urbano gibt es diesen Weg nicht, und eine Teillegalisierung ist nicht möglich. Ob er in Ihrem Fall offensteht, hängt an der Bodenklassifizierung und am konkreten Bauwerk.
Woran erkenne ich vorab, ob es ein Problem gibt?
Ein guter erster Indikator ist die Flächendifferenz zwischen Kataster und Register: Sie entspricht häufig genau dem ungenehmigten Teil. Belastbar ist aber nur die Auskunft der Gemeinde darüber, ob eine Genehmigung vorliegt und ob ein Verfahren anhängig ist. Diese Auskunft ist ein Dokument, das man anfordern kann, und genau das gehört vor eine Anzahlung.
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Schwarzbau auf Mallorca: Bestandsschutz ist keine Legalität
Nach acht Jahren droht auf den Balearen kein Abriss mehr — legal ist das Gebäude damit nicht. Was Bestandsschutz wirklich bedeutet, wie die Legalisierung seit Mai 2024 läuft und was sie kostet.
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