Kataster und Grundbuch abgleichen lassen
Spanien führt zwei Register nebeneinander: Das Registro de la Propiedad dokumentiert Rechte, der Catastro die physische Wirklichkeit. Beide werden von verschiedenen Stellen geführt, zu verschiedenen Zeitpunkten aktualisiert und stimmen erstaunlich oft nicht überein. Der Abgleich beider Quellen ist der häufigste Fund einer Kaufprüfung und derjenige mit den größten finanziellen Folgen.
Warum die Differenz kein Formfehler ist
Der Catastro erfasst, was tatsächlich auf dem Grundstück steht, weil er Grundlage der Besteuerung ist. Das Register erfasst, was jemand hat eintragen lassen. Die Differenz zwischen beiden ist deshalb in der Praxis häufig exakt der nachträglich errichtete, nie genehmigte Bauteil: ein Anbau, eine überdachte Terrasse, ein ausgebautes Untergeschoss, ein Pool.
An der Grundstücksfläche hängt außerdem die zulässige Bebauung. Das zulässige Bauvolumen wird auf Mallorca regelmäßig als Verhältnis zur Grundstücksfläche bestimmt. Wer ein Grundstück mit einem beworbenen Bauprojekt kauft, kauft eine Rechnung, deren Nenner stimmen muss.
Eine Abweichung ist zunächst kein Skandal, sondern ein Hinweis. Sie kann auf eine Zusammenlegung von Parzellen, eine veraltete Katasterangabe oder einen schlichten Übertragungsfehler zurückgehen. Alle drei Fälle haben unterschiedliche rechtliche und wirtschaftliche Folgen, und deshalb muss man sie auseinanderhalten, bevor Geld fließt.
Was dabei konkret geprüft wird
- Abgleich von Grundstücks- und Wohnfläche zwischen Registro und Catastro
- Prüfung der Katasterreferenz auf Aktualität und richtige Zuordnung
- Grafische Koordinierung mit dem Kataster: vorhanden oder offen
- Identifikation nicht eingetragener Bauten: Nebengebäude, Pool, Anbauten, Terrassenüberdachungen
- Abgleich beider Register mit den Flächenangaben in Inserat und Exposé
- Bei mehreren Parzellen: Registerlage jeder einzelnen Parzelle und Mindestparzellengröße
- Einordnung der Abweichung: Zusammenlegung, Altbestand oder Übertragungsfehler
Ein Beispiel aus der Praxis. Ein realer Fund aus einem laufenden Inserat: In ein und demselben Exposé stand die Grundstücksgröße zweimal, einmal mit 1.600 m² in der Datentabelle und einmal mit 2.005 m² im Beschreibungstext. Beworben wurde das Objekt mit einem genehmigten Bauprojekt für 680 m² Neubaufläche. Da sich die zulässige Baumasse aus der Grundstücksfläche ableitet, war die Abweichung von 405 m² kein Schreibfehler, sondern die Frage, ob das Projekt überhaupt trägt.
Preis und Einordnung
Dieser Prüfpunkt ist kein einzeln buchbarer Posten, sondern Bestandteil der vollständigen Kaufprüfung. Der Grund ist inhaltlich: Fast jeder ernsthafte Fund entsteht erst im Abgleich mehrerer Quellen, und ein einzelnes Dokument für sich genommen beantwortet die entscheidende Frage selten.
Die Kaufprüfung wird zum Festpreis nach Objektwert abgerechnet: 2.000 € bis 1 Mio. €, 3.000 € 1 bis 3 Mio. €, 5.000 € über 3 Mio. €. Der Preis steht fest, bevor ich beginne, ändert sich nicht mit dem Verhandlungsergebnis und fällt an, ob Sie kaufen oder nicht. Preise und Ablauf im Detail.
Ergebnis in 5 Arbeitstagen: ein Ampelbericht über alle Prüfpunkte, eine Liste der offenen Fragen und eine geordnete Aktenmappe für Abogado, Notar und Asesor.
Abgrenzung. Diese Prüfung ist keine Rechtsberatung, keine Steuerberatung, kein Wertgutachten und keine bautechnische Untersuchung der Bausubstanz. Wo eines dieser Dinge nötig wird, sage ich es Ihnen. An diesen Empfehlungen verdiene ich nichts.
Häufige Fragen
Ist eine Abweichung zwischen Kataster und Grundbuch ein Kaufhindernis?
In der Regel nicht, aber sie ist klärungsbedürftig, und zwar vor der Reservierung. Entscheidend ist die Ursache. Eine veraltete Katasterangabe lässt sich korrigieren, ein nie genehmigter Anbau ist ein anderes Thema und kann Finanzierung, Sanierung und Vermietung beeinflussen.
Wer korrigiert eine festgestellte Abweichung?
Je nach Ursache die Gemeinde, das Kataster oder das Register, üblicherweise über einen Notar oder Abogado und teils mit einem technischen Aufmaß. Ich stelle die Abweichung fest, dokumentiere sie und benenne den zuständigen Weg. Die Umsetzung selbst ist Sache der jeweiligen Fachleute.
Wie oft kommen solche Abweichungen vor?
Häufig genug, dass der Abgleich zum Standard gehört und nicht zur Kür. Gerade bei Fincas und älteren Objekten mit Erweiterungen sind Unterschiede eher die Regel als die Ausnahme. Das macht sie nicht harmlos, sondern nur erwartbar.
Zum Weiterlesen
Kataster und Grundbuch weichen ab: was bedeutet das?
Bei älteren Immobilien auf Mallorca stimmen Registro und Catastro fast nie überein. Wann das harmlos ist, wann es auf einen ungenehmigten Bau hindeutet und wie sich der Unterschied bereinigen lässt.
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