Nota Simple prüfen lassen
Die Nota Simple sagt Ihnen, wem eine Immobilie gehört und was auf ihr lastet. Sie sagt Ihnen nicht, ob das Gebäude genehmigt ist, ob eine Cédula vorliegt oder ob die eingetragene Fläche der Wirklichkeit entspricht. Genau diese Lücke schließt die Prüfung: Ich fordere einen aktuellen Auszug an, lese ihn im Zusammenhang und gleiche ihn gegen Kataster, Exposé und Genehmigungslage ab.
Warum ein Registerauszug allein nicht genügt
Deutsche Käufer übertragen die Erwartung an das deutsche Grundbuch auf die Nota Simple. Das ist der häufigste Denkfehler beim Kauf in Spanien. Die Nota Simple ist ein Rechtsregister, kein Bauregister: Sie dokumentiert Eigentum und Belastungen, nicht die bauliche Legalität dessen, was auf dem Grundstück steht.
Ein Registerauszug ist außerdem eine Momentaufnahme. Zwischen dem Auszug, den ein Makler im Frühjahr vorgelegt hat, und dem Tag der Beurkundung können neue Lasten eingetragen worden sein. Entscheidend ist ein aktueller Auszug, den Sie oder Ihr Berater selbst angefordert haben.
Der Lastenteil (cargas) wird regelmäßig überflogen. Dort stehen aber nicht nur Hypotheken, sondern auch Dienstbarkeiten, Wegerechte, Wasserbezugsrechte und Vermerke über laufende Verfahren. Ein Wegerecht über das Grundstück ist kein Detail, wenn Sie den Zaun dort planen, wo es verläuft.
Was dabei konkret geprüft wird
- Eingetragener Eigentümer, Eigentumsanteile, Nießbrauch und offene Erbfälle
- Hypotheken, Pfändungen und Vorkaufsrechte im Lastenteil (cargas)
- Dienstbarkeiten: Wegerechte, Leitungsrechte, Wasserbezugsrechte
- Vermerke über anhängige Verfahren oder Urbanismusverfahren
- Registrierte Fläche im Abgleich mit Kataster und Exposé
- Übereinstimmung zwischen Register, Kaufvertrag und der Person, die tatsächlich verkauft
- Bei nicht in Spanien ansässigen Verkäufern: Klärung des 3-%-Einbehalts (Modelo 211)
Ein Beispiel aus der Praxis. Der typische Fall: Die Nota Simple weist eine Wohnfläche von 180 m² aus, das Kataster 240 m². Die Differenz von 60 m² ist in der Praxis häufig genau der nie eingetragene Anbau. Wer nur den Registerauszug liest, sieht die Zahl 180 und hält sie für die Wahrheit. Wer beide Register nebeneinanderlegt, sieht die Frage.
Preis und Einordnung
Dieser Prüfpunkt ist kein einzeln buchbarer Posten, sondern Bestandteil der vollständigen Kaufprüfung. Der Grund ist inhaltlich: Fast jeder ernsthafte Fund entsteht erst im Abgleich mehrerer Quellen, und ein einzelnes Dokument für sich genommen beantwortet die entscheidende Frage selten.
Die Kaufprüfung wird zum Festpreis nach Objektwert abgerechnet: 2.000 € bis 1 Mio. €, 3.000 € 1 bis 3 Mio. €, 5.000 € über 3 Mio. €. Der Preis steht fest, bevor ich beginne, ändert sich nicht mit dem Verhandlungsergebnis und fällt an, ob Sie kaufen oder nicht. Preise und Ablauf im Detail.
Ergebnis in 5 Arbeitstagen: ein Ampelbericht über alle Prüfpunkte, eine Liste der offenen Fragen und eine geordnete Aktenmappe für Abogado, Notar und Asesor.
Abgrenzung. Diese Prüfung ist keine Rechtsberatung, keine Steuerberatung, kein Wertgutachten und keine bautechnische Untersuchung der Bausubstanz. Wo eines dieser Dinge nötig wird, sage ich es Ihnen. An diesen Empfehlungen verdiene ich nichts.
Häufige Fragen
Kann ich eine Nota Simple nicht selbst anfordern?
Doch, das geht online über das Registerportal und kostet nur wenige Euro. Der Aufwand liegt nicht in der Beschaffung, sondern im Lesen: Der Auszug ist auf Spanisch, arbeitet mit festen Registerformeln und ist ohne Kenntnis dieser Formeln schwer einzuordnen. Der eigentliche Wert entsteht ohnehin erst im Abgleich mit Kataster, Genehmigungslage und Exposé.
Reicht die Nota Simple, die mir der Makler gegeben hat?
Als erster Anhaltspunkt ja, als Grundlage einer Kaufentscheidung nein. Zwei Gründe: Der Auszug kann veraltet sein, und er stammt von einer Partei, die am Abschluss verdient. Für die Prüfung fordere ich einen aktuellen Auszug selbst an.
Was kostet die Prüfung der Nota Simple einzeln?
Sie ist kein einzeln buchbarer Posten. Die Nota-Simple-Prüfung ist Bestandteil der Kaufprüfung, die als Festpreis nach Objektwert abgerechnet wird: 2.000 € bis 1 Mio. €, 3.000 € zwischen 1 und 3 Mio. €, 5.000 € darüber, jeweils als Endpreis inklusive 21 Prozent IVA. Der Grund ist inhaltlich: Ein Registerauszug für sich genommen beantwortet die entscheidenden Fragen nicht.
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Nota Simple: was drinsteht und was nicht
Die Nota Simple kostet wenige Euro und ist das wichtigste Dokument beim Immobilienkauf in Spanien. Was sie zeigt, was sie systematisch nicht zeigt und warum sie allein keine Kaufprüfung ist.
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