Verkäufer-Dossier vor dem Verkauf
Ein Verkäufer-Dossier ist dieselbe Prüfung, die Käufer bei mir beauftragen, nur eine Etappe früher und aus Ihrer Sicht: Bevor Ihr Objekt in den Verkauf geht, lege ich Grundbuch, Kataster, Genehmigungslage, Cédula, ETV-Lizenz und Energieausweis nebeneinander und sage Ihnen, wo ein Käufer oder dessen Anwalt später ansetzen wird. Sie erfahren es vor der Preisverhandlung, nicht in ihr.
Warum die eigenen Unterlagen prüfen, bevor es ein Käufer tut
Auf Mallorca wird fast jedes Objekt mit mehreren Flächenangaben angeboten. Fast jedes Objekt, das älter als zwanzig Jahre ist, hat eine Baugeschichte, die nicht vollständig im Register steht. Das ist kein Vorwurf an den Verkäufer, es ist der Normalfall. Entscheidend ist, wer die Abweichung zuerst findet. Findet sie der Käufer nach der Reservierung, wird sie zum Preisnachlass. Finden Sie sie vorher, ist sie ein Punkt in Ihrer Dokumentation.
Seit dem balearischen Wohnungsgesetz von 2024 müssen Makler registriert sein und einen Verhaltenskodex mit Informationspflichten gegenüber Käufern einhalten. Viele Agenturen fragen deshalb heute nach belastbaren Unterlagen, bevor sie einen Auftrag annehmen. Ein Dossier, das Register, Kataster und Genehmigungslage bereits abgeglichen hat, beschleunigt genau diesen Schritt.
Deutsche Käufer prüfen inzwischen häufiger und genauer, mit eigenem Anwalt und mit Prüfungen wie meiner. Ein Objekt mit geordneter Aktenlage verkauft sich an diese Käufer schneller und mit weniger Nachverhandlung. Das ist der wirtschaftliche Grund für dieses Dossier: Es geht nicht um Schönheit, sondern um Ihre Verhandlungsposition.
Was dabei konkret geprüft wird
- Nota Simple und Kataster im Abgleich: Flächen, Grenzen, eingetragene und nicht eingetragene Bauten
- Genehmigungslage: Baugenehmigungen, Certificado final de obra, Bestandsschutz gegen Legalität
- Cédula de habitabilidad: Vorhandensein, Gültigkeit, zugelassene Personenzahl
- ETV-Ferienvermietungslizenz: Bestand, Bedingungen, Übertragbarkeit auf den Käufer
- Energieausweis: Registrierung und Gültigkeit
- Lasten, Dienstbarkeiten und offene Abgaben: IBI, Müllgebühr, Gemeinschaftskosten
- Bei nicht in Spanien ansässigen Verkäufern: 3-%-Einbehalt (Modelo 211) und Plusvalía in der Kalkulation
- Liste der Unterlagen, die Käufer und deren Anwälte anfordern werden, mit Angabe, was davon fehlt
Ein Beispiel aus der Praxis. Ein Verkäufer bietet seine Finca mit 240 m² Wohnfläche an, so steht es im Kataster. Im Register stehen 180 m². Der Käufer lässt prüfen, findet die Differenz und deutet sie als ungenehmigten Anbau. Aus einer Frage, die der Verkäufer mit einer Legalisierungsurkunde in zehn Minuten hätte beantworten können, wird ein Nachlass von 60.000 Euro. Das Dossier hätte die Frage vorher gestellt.
Preis und Ablauf
- Objektwert bis 1 Mio. €
- 1.200 €
- Objektwert 1 bis 3 Mio. €
- 1.800 €
- Objektwert über 3 Mio. €
- 3.000 €
Endpreise inkl. 21 % IVA · Festpreis, vorab bekannt · Rechnung nach Abschluss, keine Vorkasse
Was Sie erhalten. Ampelbericht über alle Prüfpunkte, eine Liste der Unterlagen, die Käufer anfordern werden, mit Angabe, was fehlt, und eine geordnete Aktenmappe, die Sie Makler und Käufer geben können.
Der Preis steht fest, bevor ich beginne. Er enthält keine Provision und keine Beteiligung am Ergebnis. Wenn ich nach der ersten Sichtung der Meinung bin, dass sich die Prüfung in Ihrem Fall nicht lohnt, sage ich Ihnen das. Dann entstehen keine Kosten.
Abgrenzung. Das Dossier ist keine Rechtsberatung, keine Steuerberatung, kein Wertgutachten und keine Vermittlung. Ich nenne Ihnen keinen Verkaufspreis und vermittle Ihr Objekt nicht. Wo ein Anwalt, ein Architekt oder ein Asesor nötig wird, sage ich es Ihnen. An diesen Empfehlungen verdiene ich nichts.
Häufige Fragen
Prüfen Sie auch Objekte, die Sie selbst verkaufen oder vermitteln?
Nein, ausnahmslos. Ich bin auf Mallorca auch auf der Verkaufsseite tätig und prüfe deshalb keine Objekte, mit denen ich selbst zu tun habe. Und ich prüfe nie beide Seiten desselben Objekts: Habe ich für einen Verkäufer das Dossier erstellt, nehme ich für dieses Objekt keinen Käuferauftrag an, und umgekehrt.
Was kostet das Verkäufer-Dossier?
Ein Festpreis nach Objektwert, vorab bekannt: 1.200 € bis 1 Mio. €, 1.800 € 1 bis 3 Mio. €, 3.000 € über 3 Mio. €. Alle Beträge sind Endpreise inklusive 21 Prozent IVA. Keine Provision und keine Beteiligung am Verkaufserlös.
Ersetzt das Dossier den Makler oder den Anwalt?
Nein. Das Dossier ist eine Faktenlage, keine Vermittlung und keine Rechtsberatung. Ihr Makler bekommt geordnete Unterlagen, Ihr Anwalt eine Liste der Punkte, die vor der Beurkundung zu klären sind. Ich vermittle Ihr Objekt nicht und nehme dafür auch keine Provision.
Was passiert, wenn das Dossier ein Problem findet?
Dann wissen Sie es vor dem Käufer. Sie können den Punkt klären, ihn dokumentieren oder ihn im Preis berücksichtigen. Alle drei Wege sind besser als der vierte: dass ein Käufer ihn nach der Reservierung findet.
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Was ein Verkäufer auf Mallorca zusammenstellen sollte, bevor das Objekt auf den Markt geht: Nota Simple, Kataster, Cédula, Energieausweis, Gemeinschaftsbescheinigung, ETV-Lizenz. Und warum ein bereinigter Bestand besser verhandelt als ein offener Punkt.
Schicken Sie mir die Eckdaten Ihres Objekts.
Gemeinde, Katasterreferenz oder Adresse und, wenn vorhanden, das geplante Exposé genügen. Ich sage Ihnen innerhalb von 24 Stunden, ob ein Dossier bei Ihrem Objekt sinnvoll ist. Das kostet nichts.