Die Unterlagen vor dem Verkauf
Wer auf Mallorca verkauft, sollte vor der Vermarktung dieselben Unterlagen zusammenstellen, die ein sorgfältiger Käufer prüfen wird: aktuelle Nota Simple, Katasterauszug, Cédula de habitabilidad, Energieausweis, IBI-Nachweis, Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft und, falls vorhanden, die ETV-Lizenz. Der Energieausweis ist in Spanien bereits zur Vermarktung vorgeschrieben, nicht erst zum Verkauf. Der eigentliche Grund für den Aufwand ist aber ein anderer: Jede Lücke, die der Käufer findet, wird zum Preisabschlag. Jede Lücke, die Sie vorher schließen, ist keiner.
Die Unterlagen, die zusammengehören
- Aktuelle Nota Simple: Eigentümer, Anteile, Lasten, Hypotheken, Dienstbarkeiten
- Katasterauszug mit Katasterreferenz, abgeglichen mit dem Register
- Cédula de habitabilidad, gültig und auf die richtige Personenzahl lautend
- Energieausweis, registriert und gültig — in Spanien bereits für die Vermarktung erforderlich
- Letzter IBI-Bescheid und Nachweis, dass Grundsteuer und Müllgebühr bezahlt sind
- Bei Wohnungseigentum: Bescheinigung der Gemeinschaft über offene Beträge und beschlossene Sonderumlagen
- Baugenehmigungen und Certificado final de obra für Haupthaus und alle späteren Bauteile
- ETV-Lizenz samt Auflagen, sofern eine besteht
- Bei Erbschaft: Nachweis der Erbenstellung und die Eintragung aller Erben im Grundbuch
Der Abgleich, den der Käufer ohnehin machen wird
Ein vorbereiteter Käufer legt Register, Kataster und Ihr Exposé nebeneinander. Die häufigsten Funde sind immer dieselben: Nebengebäude, Pool oder Anbau stehen im Kataster, aber nicht im Grundbuch. Die Wohnfläche im Inserat stimmt mit keiner der beiden Quellen überein. Die Cédula ist abgelaufen oder wurde nie erteilt. Diese Punkte entstehen nicht beim Verkauf, sie waren jahrzehntelang da und sind bloß nie aufgefallen.
Der wirtschaftliche Unterschied liegt im Zeitpunkt. Ein offener Punkt, den Sie vor der Vermarktung kennen, ist eine Aufgabe mit bekannten Kosten. Derselbe Punkt, den der Käufer während der Verhandlung entdeckt, ist ein Hebel gegen Sie, und er wird selten mit den tatsächlichen Kosten bewertet, sondern mit dem Unsicherheitsaufschlag des Käufers.
Was sich vor dem Verkauf noch bereinigen lässt
- Nicht eingetragene Bauten: Eintragung nach Bestandsalter über eine Declaración de obra nueva por antigüedad, sofern die Voraussetzungen vorliegen
- Abgelaufene Cédula: Neubeantragung, meist eine Formalie, wenn das Objekt die Anforderungen weiter erfüllt
- Fehlender Energieausweis: kurzfristig zu beschaffen und ohnehin Pflicht
- Offene Beträge bei der Gemeinschaft: begleichen und bescheinigen lassen
- Flächenabweichungen: klären, woher sie kommen, und die Erklärung dokumentieren, auch wenn sich die Differenz nicht auflösen lässt
Die steuerliche Seite, die Verkäufer regelmäßig übersehen
- Nicht in Spanien ansässige Verkäufer: Der Käufer behält 3 Prozent des Kaufpreises ein und führt sie über das Modelo 211 ab. Das ist eine Vorauszahlung auf Ihre Steuer, kein verlorener Betrag, muss aber in der Liquiditätsplanung stehen
- Plusvalía municipal: die Gemeindesteuer auf den Bodenwertzuwachs, die gesetzlich der Verkäufer trägt
- Der Wert, mit dem eine geerbte Immobilie seinerzeit angesetzt wurde, bestimmt heute Ihren steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn
Die steuerliche Berechnung gehört zum Asesor fiscal, die Vertragsgestaltung zum Abogado. Was davor liegt, ist die schlichte Bestandsaufnahme: Welche Unterlagen existieren, welche fehlen, und wo widersprechen sie einander. Diese Aufnahme können Sie als Verkäufer genauso machen lassen wie ein Käufer, nur mit dem Vorteil, dass Sie das Ergebnis vor der Vermarktung in der Hand haben.
Sie wollen verkaufen und möchten wissen, welche Lücken in Ihren Unterlagen der Käufer finden wird, bevor er sie findet?
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Häufige Fragen
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf einer Immobilie auf Mallorca?
Aktuelle Nota Simple, Katasterauszug, Cédula de habitabilidad, registrierter Energieausweis, letzter IBI-Bescheid, bei Wohnungseigentum eine Bescheinigung der Gemeinschaft über offene Beträge, Baugenehmigungen für alle Bauteile und, falls vorhanden, die ETV-Lizenz. Bei geerbten Objekten zusätzlich der Nachweis der Erbenstellung und die Eintragung der Erben.
Brauche ich den Energieausweis erst beim Notartermin?
Nein. In Spanien muss der Energieausweis bereits zum Zeitpunkt der Vermarktung vorliegen, also bevor das Objekt inseriert wird. Ein Inserat ohne Energieausweis ist ein Hinweis darauf, dass die Unterlagen unvollständig sind.
Lohnt es sich, nicht eingetragene Bauten vor dem Verkauf einzutragen?
In den meisten Fällen ja. Ein dokumentierter oder zumindest begonnener Bereinigungsvorgang verhandelt sich deutlich besser als eine ungeklärte Differenz zwischen Kataster und Grundbuch, die der Käufer selbst entdeckt. Rechnen Sie für Aufmaß, notarielle Erklärung und Eintragung realistisch mit mehreren Monaten.