Finca kaufen auf Mallorca
Bei einer Finca liegen die Risiken fast nie im Wohnhaus, sondern drumherum: in Nebengebäuden und Pools, die im Kataster erfasst, aber nie ins Grundbuch eingetragen wurden, in einer Wasserversorgung ohne Netzanschluss, in der Abwasserentsorgung über Klärgrube und in einer fehlenden oder abgelaufenen Cédula de habitabilidad. Der Abgleich zwischen Grundbuch, Kataster und dem, was tatsächlich auf dem Grundstück steht, ist bei Fincas der wichtigste einzelne Prüfschritt.
Der typische Befund: Fläche im Kataster, nicht im Grundbuch
Bei älteren Fincas weichen Grundbuch und Kataster fast immer voneinander ab. Beim Wohnhaus liegt die Differenz meist im Bereich der Messtoleranz. Kritisch wird es bei Nebengebäuden, Pools, Anbauten und überdachten Terrassen: Diese tauchen im Kataster auf, weil es per Luftbild fortgeschrieben wird — im Grundbuch fehlen sie, weil nie eine Erklärung beurkundet wurde.
Rechnen Sie die Differenz aus und schauen Sie, woraus sie besteht. Erklärt sie sich fast vollständig aus Nebengebäuden und Pool, haben Sie die Größenordnung des ungenehmigten Bestands vor sich — und damit die Zahl, über die Sie verhandeln.
Wasser: die Angabe, die am freizügigsten formuliert wird
Viele Fincas haben keinen öffentlichen Wasseranschluss. Die realistischen Varianten sind ein Brunnen mit Genehmigung, eine Zisterne (Aljibe), die per Tankwagen befüllt wird, oder ein vertraglich gesichertes Bezugsrecht von einer Nachbarparzelle.
Ein „Brunnen vorhanden“ im Inserat sagt nichts über die Schüttung und nichts über die Genehmigung. Es kommt vor, dass ein alter Kaufvertrag ausdrücklich festhält, dass der Brunnen nur sporadisch Wasser führt — während das Inserat zwanzig Jahre später weiterhin mit ihm wirbt. Lassen Sie sich sagen, woher das Wasser im Alltag tatsächlich kommt und was die Befüllung kostet.
Abwasser, Strom, Photovoltaik
- Klärgrube (fosa séptica): Nachweis der Anlage und ein aktueller Entleerungsvertrag
- Stromanschluss: Anschlussleistung in kW, Vertrag und CUPS-Nummer — auf dem Land ist die Leistung oft knapp
- Photovoltaik: Schlussrechnung, Boletín eléctrico und die Anmeldung des Eigenverbrauchs. Ohne diese Unterlagen ist die Anlage formal nicht existent
- Zufahrt: gesichert über eingetragenes Wegerecht, oder nur geduldet?
Cédula, Vermietung und Verkäuferstruktur
Ohne gültige Cédula de habitabilidad lassen sich Versorgungsverträge nicht neu abschließen und keine ETV-Lizenz erlangen. Fehlt sie dauerhaft, liegt der Grund häufig in der baulichen Legalität — und dann hängen Cédula, Baugenehmigung und Vermietungslizenz alle am selben Punkt.
Ein Punkt, der bei Fincas im Familienbesitz regelmäßig übersehen wird: Nießbrauch und geteiltes Eigentum. Wenn ein Elternteil den Nießbrauch hält und zwei Kinder je die Hälfte des bloßen Eigentums, sind für eine wirksame Übertragung alle drei Unterschriften erforderlich. Das steht in der Nota Simple — und es sollte vor dem Vertragsentwurf geklärt sein, ebenso wie die steuerliche Ansässigkeit jedes Verkäufers wegen des 3-Prozent-Einbehalts.
Sie interessieren sich für eine Finca und wissen nicht, welche der vielen Angaben im Inserat tatsächlich belegt sind?
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Häufige Fragen
Worauf muss ich beim Fincakauf auf Mallorca besonders achten?
Auf den Abgleich zwischen Grundbuch und Kataster, weil Nebengebäude und Pools häufig nur katastermäßig erfasst und nie eingetragen sind; auf die tatsächliche Wasserversorgung, die oft nicht über einen Netzanschluss läuft; auf die Abwasserentsorgung über Klärgrube; auf eine gültige Cédula de habitabilidad; und auf die Eigentumsverhältnisse, wenn Nießbrauch oder geteiltes Eigentum bestehen.
Hat jede Finca auf Mallorca fließendes Wasser?
Nein. Viele Fincas haben keinen öffentlichen Wasseranschluss. Üblich sind ein genehmigter Brunnen, eine Zisterne mit Tankwagenbefüllung oder ein eingetragenes Bezugsrecht von einer Nachbarparzelle. Ein „Brunnen vorhanden“ im Inserat sagt weder etwas über die Schüttung noch über die Genehmigung.
Kann ich eine Finca ohne Cédula kaufen?
Der Kauf ist möglich, aber ohne gültige Cédula lassen sich Versorgungsverträge in der Regel nicht neu abschließen oder umschreiben und eine ETV-Lizenz ist nicht zu erhalten. Entscheidend ist der Grund für das Fehlen — häufig liegt er in der baulichen Legalität.