Sie haben gekauft und es gibt ein Problem
Nach der Beurkundung sind Rücktritt, Minderung und Schadensersatz in Spanien nur noch sehr eingeschränkt durchsetzbar — aber die Lage ist selten aussichtslos. Der übliche Weg führt über den Nachweis des Bestandsalters, eine Declaración de obra nueva por antigüedad und die anschließende Eintragung ins Grundbuch. Der erste Schritt ist immer, den Sachstand präzise festzustellen: um wie viele Quadratmeter geht es, seit wann stehen sie, und läuft ein Verfahren.
Zuerst: den Sachstand feststellen
Bevor irgendetwas entschieden wird, brauchen Sie drei Zahlen und eine Auskunft: die im Grundbuch eingetragene Fläche, die katastermäßig erfasste Fläche, die Differenz und ihre Zusammensetzung — und eine Bescheinigung der Gemeinde, ob ein Urbanismusverfahren anhängig ist.
Diese letzte Auskunft ist die wichtigste. Ist ein Verfahren anhängig, greift die Verjährung nicht und der Handlungsspielraum ist ein völlig anderer. Ist keines anhängig und der Bestand älter als die achtjährige Frist, ist die Lage meist beherrschbar.
Der übliche Weg zur Bereinigung
- Aufmaß und Certificado de antigüedad durch einen Arquitecto técnico
- Altersnachweis über amtliche Luftbilder — auf Mallorca über IDEIB, im Vergleich zweier Jahrgänge
- Prüfung der Legalisierbarkeit beziehungsweise der Verjährung nach balearischem Recht
- Declaración de obra nueva por antigüedad vor dem Notar
- Eintragung im Grundbuch, anschließend grafische Koordinierung mit dem Kataster
Realistisch sind dafür sechs bis zwölf Monate und ein vierstelliger Betrag. Seit dem Dekret von Mai 2024 kommt für Bauten auf suelo rústico eine Abgabe hinzu, die zeitlich gestaffelt ist: 10 Prozent des Bauwerts im ersten Jahr, 12,5 im zweiten, 15 im dritten. Früh beantragen ist günstiger.
Und gegenüber dem Verkäufer?
Das ist eine Frage für einen Anwalt, nicht für einen Prüfbericht. Entscheidend ist regelmäßig, was im Kaufvertrag zugesichert wurde und was der Verkäufer wusste. Was Sie dafür brauchen, ist eine saubere Dokumentation des Sachstands — und die ist ohnehin der erste Schritt.
Ein begonnenes Verfahren ist beim Weiterverkauf deutlich besser als ein offener Punkt. Käufer akzeptieren ein laufendes Legalisierungsverfahren mit Belegen weit eher als eine ungeklärte Differenz zwischen Kataster und Grundbuch.
Sie haben bereits gekauft und erfahren jetzt, dass Teile des Objekts nicht eingetragen oder nicht genehmigt sind?
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Häufige Fragen
Ich habe eine Immobilie mit Schwarzbau gekauft — kann ich zurücktreten?
Nach der Beurkundung sind Rücktritt, Minderung und Schadensersatz in Spanien nur noch sehr eingeschränkt durchsetzbar. Ob Ansprüche gegen den Verkäufer bestehen, hängt vom Kaufvertrag und von dessen Kenntnis ab und gehört zu einem Anwalt. Der erste Schritt ist in jedem Fall die präzise Feststellung des Sachstands.
Wie lange dauert die Eintragung nicht erfasster Bauten?
Von Aufmaß und Altersnachweis über die notarielle Erklärung bis zur Eintragung und grafischen Koordinierung sind realistisch sechs bis zwölf Monate anzusetzen, mit Kosten im vierstelligen Bereich zuzüglich einer etwaigen Legalisierungsabgabe.
Was ist eine Declaración de obra nueva por antigüedad?
Eine notarielle Erklärung, mit der ein bereits bestehendes Bauwerk aufgrund seines Alters ins Grundbuch eingetragen wird. Voraussetzung ist der Nachweis des Bestandsalters, üblicherweise durch ein Certificado de antigüedad eines Arquitecto técnico und amtliche Luftbilder.