Die sieben teuersten Fehler beim Hauskauf auf Mallorca
Der teuerste Fehler ist die Reihenfolge: reservieren und den Arras-Vertrag unterschreiben, bevor geprüft wurde. Danach folgen die Verwechslung von Bestandsschutz und Legalität, der ungeprüfte Glaube an die Übertragbarkeit einer ETV-Lizenz, das Vertrauen in die Flächenangaben des Exposés, die fehlende Cédula, der übersehene 3-Prozent-Einbehalt bei nicht ansässigen Verkäufern und eine Nebenkostenkalkulation ohne den Valor de referencia.
Fehler 1: Erst binden, dann prüfen
Die Reservierung bindet eine Anzahlung, der Arras-Vertrag üblicherweise zehn Prozent des Kaufpreises — bei den arras penitenciales verlieren Sie diesen Betrag bei Rücktritt. Wer erst danach prüft, prüft unter Zeitdruck und mit gebundenem Geld. Nach der Beurkundung sind Rücktritt, Minderung und Schadensersatz nur noch sehr eingeschränkt durchsetzbar.
Fehler 2: Bestandsschutz für Legalität halten
Nach acht Jahren droht auf den Balearen kein Abriss mehr — legal ist der Bau damit nicht. Die Verwechslung wird teuer, sobald Sie umfassend sanieren, erweitern oder finanzieren wollen. Viele Eigentümer glauben selbst, ihr Objekt sei legal, und geben das guten Gewissens so weiter.
Fehler 3: Die ETV-Lizenz als sicher annehmen
Objekte mit Ferienvermietungslizenz tragen einen Preisaufschlag von 15 bis 25 Prozent. Die Lizenz geht beim Verkauf über — aber nur, wenn der Käufer alle Bedingungen weiter erfüllt und der Eigentümerwechsel gemeldet wird. Wer den Aufschlag zahlt, ohne die Bedingungen zu prüfen, zahlt einen sechsstelligen Betrag für eine Annahme.
Fehler 4: Dem Exposé glauben
Flächenangaben im Exposé stammen vom Verkäufer und werden selten gegen Grundbuch und Kataster geprüft. In einem realen Fall standen 1.600 m² in der Datentabelle und 2.005 m² im Beschreibungstext desselben Exposés — bei einem beworbenen Bauprojekt, dessen zulässige Baumasse von genau dieser Fläche abhängt.
Fehler 5: Die Cédula ignorieren
Ohne gültige Cédula de habitabilidad lassen sich Versorgungsverträge in der Regel nicht neu abschließen und keine ETV-Lizenz erlangen. Fehlt sie dauerhaft, liegt der Grund häufig in der baulichen Legalität — und dann hängen mehrere Probleme am selben Punkt.
Fehler 6: Den 3-Prozent-Einbehalt übersehen
Verkauft eine nicht in Spanien ansässige Person, muss der Käufer 3 Prozent des auf sie entfallenden Kaufpreisanteils einbehalten und über das Modelo 211 abführen. Das ist Pflicht des Käufers — wird sie versäumt, haftet er. Die steuerliche Ansässigkeit aller Verkäufer gehört deshalb vor den Vertragsentwurf geprüft.
Fehler 7: Nebenkosten ohne Referenzwert kalkulieren
Rund 10 bis 14 Prozent Nebenkosten sind die Größenordnung — aber die Erwerbsteuer bemisst sich nach dem Valor de referencia, wenn dieser über dem Kaufpreis liegt. Wer ihn nicht abfragt, kalkuliert auf einer unbekannten Grundlage.
Sechs dieser sieben Fehler haben denselben Ursprung: Es wird gekauft, was im Exposé steht, statt was in den Dokumenten steht. Der Abgleich der Quellen vor der Bindung ist die einzige Maßnahme, die alle sieben gleichzeitig adressiert.
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Häufige Fragen
Was ist der häufigste Fehler beim Hauskauf auf Mallorca?
Die Reihenfolge: Es wird reserviert und der Arras-Vertrag unterschrieben, bevor die Unterlagen geprüft wurden. Ab diesem Moment ist Geld gebunden, und jede offene Frage steht unter Zeitdruck.
Kann ich vom Kauf zurücktreten, wenn nach der Unterschrift Probleme auftauchen?
Beim Arras-Vertrag in der üblichen Form kostet der Rücktritt die Anzahlung, meist zehn Prozent des Kaufpreises. Nach der Beurkundung sind Rücktritt, Minderung und Schadensersatz in Spanien nur noch sehr eingeschränkt durchsetzbar. Die Prüfung gehört deshalb vor die Bindung.
Schützt mich der Makler oder der Notar vor diesen Fehlern?
Nein. Der Makler wird vom Abschluss bezahlt, der Notar beurkundet und prüft die Nota Simple am Tag des Vollzugs — den Abgleich von Kataster, Genehmigungen, Cédula und Lizenz übernimmt im spanischen System niemand automatisch für den Käufer.