Welchen Gutachter Sie auf Mallorca wirklich brauchen
Wer auf Mallorca „einen Gutachter" sucht, meint meist eine von vier verschiedenen Leistungen: Der Tasador ermittelt den Wert (vor allem für die Bank), der Arquitecto técnico prüft die Bausubstanz, der Abogado prüft die Rechtslage und begleitet den Vertrag — und die Dokumentenprüfung gleicht Grundbuch, Kataster, Genehmigungen, Cédula und Lizenz gegeneinander ab, bevor Sie sich binden. Die teuersten Probleme deutscher Käufer liegen fast immer im vierten Bereich: nicht im Zustand des Gebäudes, sondern im Papier dahinter.
Die vier Prüfungen im Überblick
- Tasador (amtlicher Bewerter): ermittelt den Marktwert, meist im Auftrag der finanzierenden Bank. Sagt nichts über Legalität oder Lasten
- Arquitecto técnico / Perito: prüft Bausubstanz, Feuchtigkeit, Statik, Installationen. Sagt nichts darüber, ob das Gebäude genehmigt ist
- Abogado: prüft die Rechtslage, entwirft und verhandelt Verträge, begleitet die Beurkundung. Wird meist erst nach der Reservierung eingeschaltet
- Dokumentenprüfung (Kaufprüfung): gleicht Nota Simple, Kataster, Baugenehmigungen, Cédula, ETV-Lizenz und Exposé gegeneinander ab — vor der Reservierung
Warum der Bausachverständige Schwarzbauten nicht findet
Ein technisch einwandfreies Gebäude kann vollständig ungenehmigt sein. Der Gutachter vor Ort sieht solide Mauern, eine neue Küche und einen gepflegten Pool — ob dieser Pool je ins Grundbuch eingetragen oder genehmigt wurde, steht nicht am Gebäude, sondern im Abgleich zwischen Kataster, Grundbuch und Gemeindearchiv. Auf den Balearen kommt die achtjährige Verjährungsfrist hinzu: Ein Bau kann vor Abriss geschützt und trotzdem nicht legal sein — mit Folgen für Sanierung, Erweiterung und Finanzierung.
Die sinnvolle Reihenfolge
Erst die Dokumente, dann die Substanz, dann der Vertrag. Wenn die Papiere nicht zusammenpassen — Flächen weichen ab, die Cédula fehlt, die ETV-Lizenz ist an Bedingungen geknüpft —, erübrigt sich die teure Anreise des Bausachverständigen oft ganz oder verschiebt sich die Preisverhandlung, bevor der Anwalt den Vertrag entwirft. Umgekehrt gilt: Ein perfekter Papierbefund ersetzt bei einem Altbestand keine technische Prüfung.
Achten Sie bei jeder Prüfung auf das Honorarmodell. Wer prozentual am Kaufpreis verdient oder vom Verkäufer bezahlt wird, hat ein Interesse am Abschluss. Belastbar ist nur ein Befund, dessen Ersteller wirtschaftlich nichts davon hat, ob Sie kaufen.
Keine dieser Prüfungen ersetzt die andere. Die Dokumentenprüfung ist keine Rechtsberatung und keine bautechnische Begutachtung — sie ist der Schritt davor, der klärt, ob und wo die Spezialisten überhaupt ansetzen müssen.
Sie suchen jemanden, der Ihr Objekt prüft, und sind nicht sicher, welche Art von Prüfung Sie überhaupt brauchen?
Schicken Sie mir Link oder Exposé des Objekts. Sie bekommen innerhalb von 24 Stunden eine Einschätzung, ob dieser Punkt hier relevant ist — kostenlos und ohne Verpflichtung.
Häufige Fragen
Was kostet ein Gutachter für eine Immobilie auf Mallorca?
Je nach Leistung: Eine Banktaxierung liegt meist im niedrigen vierstelligen Bereich, ein bautechnisches Gutachten je nach Objektgröße ähnlich, Anwälte berechnen üblicherweise 0,5 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises, und eine Dokumentenprüfung gibt es zum Festpreis nach Objektwert — bei mir 1.500 € bis 1 Mio. €, 2.500 € zwischen 1 und 3 Mio. €, 4.500 € darüber.
Braucht man auf Mallorca überhaupt einen Gutachter?
In Spanien prüft niemand automatisch für den Käufer: Der Notar beurkundet, der Makler verkauft. Bei einem Bestand mit Anbauten, Pool oder ländlicher Lage ist die Frage weniger, ob geprüft wird, sondern in welcher Reihenfolge — zuerst die Dokumente, weil dort die häufigsten und teuersten Probleme liegen.
Findet ein Bausachverständiger auch rechtliche Probleme?
In der Regel nicht. Bausubstanz und Legalität sind getrennte Fragen: Ein technisch perfektes Gebäude kann ungenehmigt sein, ein genehmigtes Gebäude marode. Für die Legalität braucht es den Abgleich von Grundbuch, Kataster und Gemeindearchiv.