So läuft der Notartermin in Spanien ab
Beim Notartermin wird die Escritura pública verlesen und unterschrieben, der Kaufpreis übergeben — üblicherweise per Bankscheck — und der Besitz samt Schlüsseln übertragen. Der Notar fordert am selben Tag eine aktuelle Nota Simple an und meldet den Vollzug elektronisch an das Grundbuch. Was er nicht prüft: ob Anbauten genehmigt sind, ob die Flächen mit dem Kataster übereinstimmen, ob eine gültige Cédula existiert oder ob die ETV-Lizenz übertragbar ist. Diese Prüfung muss vorher stattgefunden haben.
Was Sie zum Termin mitbringen
- Reisepass oder Personalausweis und die NIE aller Käufer
- Nachweis der Zahlungsmittel — üblich ist ein spanischer Bankscheck (cheque bancario), die Bank braucht dafür Vorlauf
- Bei Vertretung: notarielle Vollmacht (poder), aus Deutschland mit Apostille
- Die im Arras-Vertrag vereinbarten Nachweise des Verkäufers: aktuelle IBI-Quittung, Bescheinigung der Gemeinschaft über offene Beträge, Energieausweis, Cédula
Der Ablauf am Tag der Beurkundung
- Der Notar fordert am Morgen des Termins eine aktuelle Nota Simple an und prüft, ob seit der letzten Auskunft neue Lasten eingetragen wurden
- Die Escritura wird verlesen — auf Spanisch. Wer nicht sicher Spanisch spricht, nimmt einen Dolmetscher oder den eigenen Anwalt mit
- Bestehende Hypotheken des Verkäufers werden Zug um Zug abgelöst, meist gegen einen separaten Scheck an dessen Bank
- Unterschrift, Übergabe von Kaufpreis und Schlüsseln — mit der Unterschrift geht der Besitz über
- Der Notar übermittelt eine Abschrift elektronisch an das Grundbuch, das den Eingang vormerkt
Was nach dem Termin noch zu tun ist
- Erwerbsteuer (ITP) fristgerecht anmelden und zahlen — die Frist ist kurz, Ihr Asesor oder Abogado übernimmt das üblicherweise
- Bei nicht ansässigen Verkäufern: den 3-Prozent-Einbehalt über das Modelo 211 abführen
- Endgültige Eintragung im Grundbuch abwarten — das dauert einige Wochen
- Wasser, Strom und Gemeinschaft auf den neuen Eigentümer umschreiben — dafür werden Cédula und NIE gebraucht
Der Notar ist Amtsträger und neutral — er ist nicht Ihr Berater. Er prüft Identität, Vertretungsmacht und den Registerstand am Tag des Vollzugs. Ob Sie ein Objekt mit ungenehmigtem Anbau, abweichenden Flächen oder einer nicht übertragbaren Vermietungslizenz kaufen, hält er nicht auf. Am Notartermin ist jede Frage, die dort zum ersten Mal gestellt wird, zu spät gestellt.
In Spanien wählt üblicherweise der Käufer den Notar. Die Kosten der Beurkundung gehören zu den Kaufnebenkosten von insgesamt rund 10 bis 14 Prozent des Kaufpreises.
Ihr Notartermin ist bereits angesetzt und Sie möchten vorher wissen, ob die Unterlagen des Objekts wirklich vollständig sind?
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Häufige Fragen
Muss ich beim Notartermin in Spanien persönlich anwesend sein?
Nein. Sie können sich durch eine notarielle Vollmacht (poder) vertreten lassen, häufig durch den eigenen Abogado. Eine in Deutschland errichtete Vollmacht braucht eine Apostille und sollte zweisprachig oder auf Spanisch gefasst sein.
Wie wird der Kaufpreis beim Notar bezahlt?
Üblich ist ein spanischer Bankscheck (cheque bancario), der beim Termin übergeben wird; Teilbeträge gehen an die Bank des Verkäufers, wenn dessen Hypothek abgelöst wird. Die ausstellende Bank braucht dafür einige Tage Vorlauf — das gehört in die Terminplanung.
Prüft der Notar, ob die Immobilie legal gebaut ist?
Nein. Der Notar prüft den Registerstand, Identität und Vertretungsmacht und beurkundet den Vertrag. Bauliche Legalität, Flächenabgleich mit dem Kataster, Cédula und ETV-Lizenz prüft er nicht — das muss vor dem Termin geschehen sein.