Die Plusvalía beim Immobilienkauf
Die Plusvalía municipal ist eine Gemeindesteuer auf den Wertzuwachs des Bodens seit dem letzten Eigentumsübergang. Beim Verkauf schuldet sie gesetzlich der Verkäufer — mit einer für Käufer entscheidenden Ausnahme: Ist der Verkäufer nicht in Spanien ansässig, wird der Käufer zum Ersatzschuldner (sustituto del contribuyente) und die Gemeinde kann sich an ihn halten. Bei ausländischen Verkäufern gehört die Plusvalía deshalb in die Vertragsverhandlung und in die Zahlungsabwicklung, nicht in die Kategorie „Problem des Verkäufers".
Was besteuert wird
Besteuert wird nicht der Gewinn aus dem Hausverkauf, sondern der rechnerische Wertzuwachs des Grund und Bodens zwischen Erwerb und Verkauf. Bemessungsgrundlage ist der Katasterwert des Bodens; die Höhe hängt von Gemeinde, Haltedauer und den kommunalen Sätzen ab. Jede Gemeinde auf Mallorca erhebt eigene Koeffizienten — dieselbe Wertsteigerung kostet in Palma etwas anderes als in Calvià oder Sóller.
Die Reform von 2021: zwei Berechnungswege
- Objektive Methode: Katasterwert des Bodens multipliziert mit einem von der Haltedauer abhängigen Koeffizienten
- Reale Methode: der tatsächliche Wertzuwachs, hergeleitet aus Kauf- und Verkaufspreis — wählbar, wenn sie günstiger ist
- Kein Wertzuwachs, keine Steuer: Wer nachweislich ohne Bodenwertgewinn verkauft, schuldet keine Plusvalía. Der Nachweis liegt beim Steuerpflichtigen
Warum die Steuer Käufer betrifft
Der Regelfall ist unproblematisch: Der Verkäufer erklärt und zahlt. Der Sonderfall ist auf Mallorca aber häufig: Verkauft eine nicht in Spanien ansässige Person, bestimmt das Gesetz den Käufer zum Ersatzschuldner. Zahlt der ausgereiste Verkäufer nicht, hält sich die Gemeinde an Sie — und zwar zusätzlich zu dem 3-Prozent-Einbehalt der Einkommensteuer, der eine andere Steuer betrifft und die Plusvalía nicht abdeckt.
Bei nicht ansässigen Verkäufern gehört die Plusvalía ausdrücklich in den Vertrag: Höhe vorab bei der Gemeinde erfragen, Betrag beim Notartermin einbehalten oder direkt aus dem Kaufpreis an die Gemeinde abführen lassen. Eine Vertragsklausel „Verkäufer trägt die Plusvalía" allein schützt Sie nicht, wenn der Verkäufer mit dem Geld im Ausland ist.
Die konkrete Berechnung, die Wahl der günstigeren Methode und die Abwicklung übernimmt der Asesor fiscal oder Abogado. In die Kaufprüfung gehört der Statusbefund: Ist der Verkäufer steuerlich ansässig, welche Gemeinde ist zuständig, und ist die Zahlung im Vertragsentwurf abgesichert?
Ihr Verkäufer sitzt im Ausland und niemand hat geregelt, wer die Plusvalía trägt?
Schicken Sie mir Link oder Exposé des Objekts. Sie bekommen innerhalb von 24 Stunden eine Einschätzung, ob dieser Punkt hier relevant ist — kostenlos und ohne Verpflichtung.
Häufige Fragen
Wer zahlt die Plusvalía beim Immobilienkauf auf Mallorca?
Gesetzlich der Verkäufer. Ist der Verkäufer nicht in Spanien ansässig, wird der Käufer zum Ersatzschuldner und haftet gegenüber der Gemeinde. Genau dieser Fall gehört vertraglich und in der Zahlungsabwicklung abgesichert.
Wie hoch ist die Plusvalía?
Das hängt von Gemeinde, Bodenkatasterwert, Haltedauer und der gewählten Berechnungsmethode ab — von wenigen hundert bis zu vielen tausend Euro. Die Gemeinde nennt auf Anfrage die konkrete Berechnung für ein Objekt; bei ausländischen Verkäufern sollte diese Zahl vor der Beurkundung vorliegen.
Hat der 3-Prozent-Einbehalt etwas mit der Plusvalía zu tun?
Nein. Der 3-Prozent-Einbehalt (Modelo 211) betrifft die Einkommensteuer des nicht ansässigen Verkäufers auf den Veräußerungsgewinn. Die Plusvalía ist eine davon unabhängige Gemeindesteuer auf den Bodenwertzuwachs — sie muss separat abgesichert werden.