Okupas: Risiko, Rechtslage und was beim Kauf zu prüfen ist
Seit dem 3. April 2025 werden Hausfriedensbruch (allanamiento de morada, Art. 202 CP) und die Besetzung fremder Immobilien (usurpación, Art. 245 CP) durch die Ley Orgánica 1/2025 im Schnellverfahren (juicio rápido) verhandelt. Das beschleunigt das Strafverfahren, setzt aber keine gesetzliche Räumungsfrist von 15 Tagen — diese oft zitierte Zahl beschreibt die zügige Terminierung im Schnellverfahren, nicht eine garantierte Räumung. Für deutsche Käufer entscheidend ist eine andere Unterscheidung: Eine leer stehende Ferienimmobilie fällt in der Regel unter den schwächer geschützten Tatbestand der usurpación, nicht unter Hausfriedensbruch.
Die beiden Tatbestände und warum der Unterschied so viel ausmacht
- Allanamiento de morada (Art. 202 CP): das Eindringen in eine bewohnte Wohnung, also den tatsächlichen Lebensmittelpunkt einer Person. Schwerer Tatbestand, polizeiliches Eingreifen bei frischer Tat regelmäßig möglich
- Usurpación (Art. 245 CP): die Besetzung einer Immobilie, die nicht Lebensmittelpunkt ist — der typische Fall der leer stehenden Zweit- oder Ferienimmobilie. Geringeres Strafmaß, in der Praxis der langwierigere Weg
Genau hier liegt das Risiko für deutsche Eigentümer: Das Haus auf Mallorca, das zehn Monate im Jahr leer steht, ist rechtlich keine morada im Sinne des Art. 202. Die Fälle, die in der Presse mit schneller Räumung enden, betreffen häufig den anderen Tatbestand.
Was die Reform von 2025 tatsächlich geändert hat
Die Ley Orgánica 1/2025 hat beide Delikte in den Katalog des Schnellverfahrens nach Art. 795 LECrim aufgenommen, in Kraft seit dem 3. April 2025. Das verkürzt die Verfahrensdauer spürbar, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind: frische Tat oder einfache Ermittlungslage. Was die Reform nicht enthält, ist eine gesetzliche Räumungsfrist. Die vielfach zitierten fünfzehn Tage beziehen sich auf die zügige Ansetzung der Verhandlung im Schnellverfahren, nicht auf eine garantierte Rückgabe der Immobilie innerhalb von zwei Wochen.
Ob ein konkreter Fall unter das Schnellverfahren fällt, hängt von den Umständen der Anzeige ab und ist eine Frage für den Abogado. Für die Kaufentscheidung ist die Rechtslage nur die eine Hälfte; die andere ist der tatsächliche Zustand des Objekts vor der Unterschrift.
Was vor dem Kauf zu prüfen ist
- Wer hält sich tatsächlich im Objekt auf? Eine Besichtigung mit Zugang zu allen Räumen ist die einfachste und wirksamste Prüfung überhaupt
- Steht das Objekt seit Längerem leer, und wie ist es in dieser Zeit gesichert und betreut worden?
- Gibt es Hinweise auf frühere oder laufende Verfahren zur Räumung? Der Verkäufer sollte das schriftlich erklären
- Bei vermieteten Objekten: bestehende Mietverträge, deren Laufzeiten und Kündigungsschutz — ein Altmietverhältnis ist kein Okupas-Fall, bindet Sie aber ebenso
- Die Nota Simple zeigt Eigentum und Lasten, nicht den Besitz: Wer physisch im Haus ist, steht in keinem Register
Die klarste Regel lautet: Kaufen Sie kein Objekt, dessen Besitzlage ungeklärt ist, und akzeptieren Sie keine Zusicherung, die Räumung erfolge schon noch vor der Beurkundung. Steht jemand im Haus, gehört das entweder vor der Unterschrift geklärt oder als aufschiebende Bedingung in den Arras-Vertrag.
Wenn Sie bereits Eigentümer sind
- Anzeige unverzüglich erstatten: Je früher, desto eher greifen die Regeln zur frischen Tat
- Keine Selbsthilfe: Strom oder Wasser abstellen, Schlösser tauschen oder das Objekt eigenmächtig räumen kann Sie selbst in die Rolle des Beschuldigten bringen
- Hausratversicherung und Gebäudeversicherung auf Klauseln zu unrechtmäßiger Besetzung prüfen; einige Versicherer bieten Rechtsschutz für genau diesen Fall
- Praktische Prävention bei Leerstand: eine betreute Immobilie, sichtbare Nutzung, Alarmanlage, Nachbarschafts- oder Hausverwaltungskontakt
Alles, was nach der Besetzung passiert, ist anwaltliche Arbeit — Anzeige, Verfahren, Räumungstitel. Diese Darstellung ersetzt keine Rechtsberatung. Was die Kaufprüfung leistet, liegt davor: die Frage stellen, ob das Objekt frei ist, und die Antwort dokumentieren, bevor Geld gebunden wird.
Sie wollen ein Objekt kaufen, das leer steht oder bewohnt wird, und niemand hat geklärt, wer sich tatsächlich darin aufhält?
Schicken Sie mir Link oder Exposé des Objekts. Sie bekommen innerhalb von 24 Stunden eine Einschätzung, ob dieser Punkt hier relevant ist — kostenlos und ohne Verpflichtung.
Häufige Fragen
Wie groß ist das Okupas-Risiko auf Mallorca wirklich?
Für gepflegte, betreute und regelmäßig genutzte Objekte im gehobenen Segment ist es gering; die Fälle konzentrieren sich auf lange leer stehende, unbeaufsichtigte Immobilien. Entscheidend ist weniger die Lage als der Leerstand: Ein Haus, das erkennbar niemand betritt, ist das eigentliche Risikoprofil.
Stimmt es, dass Okupas seit 2025 in 15 Tagen geräumt werden?
So verkürzt nicht. Seit dem 3. April 2025 werden Hausfriedensbruch und Usurpation im Schnellverfahren verhandelt, was die Verfahren beschleunigt. Eine gesetzliche Räumungsfrist von 15 Tagen enthält die Reform nicht; die Zahl beschreibt die zügige Terminierung, nicht eine garantierte Räumung.
Ist meine Ferienimmobilie genauso geschützt wie eine Erstwohnung?
In der Regel nicht. Der Schutz des Hausfriedensbruchs nach Art. 202 CP knüpft an die bewohnte Wohnung an. Eine überwiegend leer stehende Ferienimmobilie fällt meist unter den Tatbestand der usurpación nach Art. 245 CP, der milder ausgestaltet ist und in der Praxis den längeren Weg bedeutet.