Was eine Kaufprüfung ist — und was sie nicht ist
Eine Kaufprüfung ist die unabhängige Prüfung der Unterlagen einer konkreten Immobilie, bevor der Käufer sich vertraglich bindet. Beschafft und gegeneinander abgeglichen werden Registerauszug (Nota Simple), Katasterdaten, Baugenehmigungen, Bewohnbarkeitsbescheinigung, Energieausweis, Vermietungslizenz und die Angaben des Exposés. Das Ergebnis ist ein Bericht mit Ampelbewertung und einer Liste offener Fragen. Sie ist ausdrücklich kein Baugutachten, keine Rechtsberatung, keine Bewertung und keine Kaufbegleitung — sie liegt zeitlich und inhaltlich vor allen dreien.
Die kurze Definition
Kaufprüfung, auch Vorab-Due-Diligence genannt, bezeichnet die dokumentenbezogene Prüfung einer Immobilie vor dem Erwerb. Geprüft wird nicht das Gebäude, sondern das Papier dahinter: Wem gehört es, was ist eingetragen, was ist genehmigt, was darf damit gemacht werden und wo widersprechen sich die Quellen. Auf Mallorca ist das relevant, weil im spanischen Kaufprozess niemand diese Prüfung automatisch für den Käufer übernimmt.
Was geprüft wird
- Registerauszug (Nota Simple): Eigentümer, Anteile, Lasten, Hypotheken, Dienstbarkeiten
- Katasterauszug: Flächen, Bebauung, Katasterreferenz — im Abgleich mit dem Register
- Baurechtliche Legalität: Genehmigungen, Certificado final de obra, laufende Verfahren, Bestandsschutz
- Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) und Energieausweis
- Touristische Vermietungslizenz (ETV), sofern Vermietung beabsichtigt ist
- Bodenklassifizierung und daraus folgende Bebaubarkeit
- Ver- und Entsorgung, Steuern und Abgaben, Rückstände
- Der Abgleich all dessen mit den Angaben im Exposé
Der Kern ist nicht die Beschaffung einzelner Dokumente, sondern ihr Vergleich. Die teuren Funde stehen in keinem einzelnen Papier; sie entstehen im Widerspruch zwischen zwei Papieren, die für sich genommen unauffällig aussehen.
Abgrenzung: vier Leistungen, die oft verwechselt werden
- Baugutachten (Bausachverständiger, Arquitecto técnico): prüft die Bausubstanz — Feuchtigkeit, Statik, Installationen. Sagt nichts darüber, ob das Gebäude genehmigt ist
- Rechtsberatung (Abogado): prüft die Rechtslage, entwirft und verhandelt Verträge, begleitet die Beurkundung. Wird meist erst nach der Reservierung eingeschaltet
- Wertermittlung (Tasador): ermittelt den Marktwert, meist im Auftrag der finanzierenden Bank. Sagt nichts über Legalität oder Lasten
- Kaufbegleitung: führt durch den gesamten Kaufvorgang bis zur Beurkundung. Die Kaufprüfung ist enger und liegt davor
Ein technisch einwandfreies Gebäude kann vollständig ungenehmigt sein, und ein genehmigtes Gebäude kann marode sein. Die Leistungen ersetzen einander deshalb nicht; sie beantworten verschiedene Fragen. Die sinnvolle Reihenfolge lautet: erst die Dokumente, dann die Substanz, dann der Vertrag.
Wann sie stattfinden muss
Vor der Reservierung. Ab dem Reservierungsvertrag ist Geld gebunden, ab dem Arras-Vertrag üblicherweise zehn Prozent des Kaufpreises. Ein Befund, der vor der Bindung auftaucht, verändert den Preis oder verhindert den Kauf. Derselbe Befund nach dem Arras-Vertrag kostet im Zweifel die Anzahlung, und nach der Beurkundung sind Rücktritt, Minderung und Schadensersatz in Spanien nur noch sehr eingeschränkt durchsetzbar.
Woran sich eine unabhängige Prüfung erkennen lässt
- Festes Honorar statt eines Prozentsatzes vom Kaufpreis: Wer prozentual verdient, verdient beim teureren Objekt mehr
- Keine Provision in irgendeine Richtung, weder genommen noch gezahlt
- Kein eigenes Interesse am Zustandekommen des Kaufs: Das Honorar fällt an, ob gekauft wird oder nicht
- Klare Abgrenzung der eigenen Grenzen und ausdrücklicher Verweis auf Notar, Abogado und Asesor fiscal
Eine Kaufprüfung ist keine Rechts- oder Steuerberatung und ersetzt weder Notar noch Abogado noch Asesor fiscal. Ihr Zweck ist, diesen Fachleuten eine geordnete Faktenlage zu übergeben und dem Käufer vor einer Anzahlung eine informierte Entscheidung zu ermöglichen.
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Häufige Fragen
Was ist eine Kaufprüfung bei einer Immobilie?
Die unabhängige Prüfung aller verfügbaren Unterlagen zu einer konkreten Immobilie vor der Kaufentscheidung: Registerauszug, Kataster, Genehmigungen, Bewohnbarkeitsbescheinigung, Lizenzen und deren Abgleich untereinander und mit dem Exposé. Das Ergebnis ist ein Bericht mit Bewertung jedes Prüfpunkts und einer Liste offener Fragen.
Was ist der Unterschied zwischen Kaufprüfung und Baugutachten?
Das Baugutachten prüft die Bausubstanz, also den physischen Zustand des Gebäudes. Die Kaufprüfung prüft die Unterlagen, also Eigentum, Lasten, Genehmigungen und Lizenzen. Ein technisch einwandfreies Haus kann ungenehmigt sein; die beiden Prüfungen beantworten verschiedene Fragen und ergänzen sich.
Ersetzt eine Kaufprüfung den Anwalt?
Nein. Der Abogado leistet die Rechtsberatung, entwirft den Vertrag und begleitet die Beurkundung. Die Kaufprüfung läuft davor und übergibt ihm einen geordneten Aktenstand samt offener Punkte, wodurch seine Arbeit schneller und gezielter wird.
Für welche Objekte lohnt sich eine Kaufprüfung?
Besonders für Bestandsimmobilien mit An- oder Ausbauten, für Fincas auf suelo rústico, für Objekte mit Vermietungsabsicht und für alles, was aus Familienbesitz oder einer Erbschaft stammt. Bei Neubauten vom Bauträger verschiebt sich der Schwerpunkt auf Genehmigungslage, Bankbürgschaften und den Bauvertrag.