Die geerbte Immobilie auf Mallorca
Verkaufen können Sie eine geerbte Immobilie auf Mallorca erst, wenn die Erbschaft in Spanien formell angenommen und im Grundbuch eingetragen ist. Der deutsche Erbschein allein genügt dafür nicht; üblich sind das Europäische Nachlasszeugnis oder die spanische Abwicklung über Notar und Register. Für die spanische Erbschaftssteuer gilt eine Erklärungsfrist von sechs Monaten ab Todesfall — und zwar auch dann, wenn dank der 100-Prozent-Bonifikation der Balearen für Ehegatten, Kinder und Eltern am Ende keine Steuer zu zahlen ist.
Der Weg von der Erbschaft zum verkaufsfähigen Eigentum
- Sterbeurkunde und Nachweis der Erbenstellung: Testament, deutscher Erbschein und in der Praxis vor allem das Europäische Nachlasszeugnis (ENZ), das spanische Stellen direkt anerkennen
- Abfrage des spanischen Testamentsregisters (Registro de Últimas Voluntades)
- NIE-Nummer für jeden Erben — ohne sie keine Annahme, keine Steuererklärung, keine Eintragung
- Notarielle Erbschaftsannahme in Spanien (escritura de aceptación y adjudicación de herencia)
- Erklärung der Erbschaftssteuer und der gemeindlichen Plusvalía
- Eintragung der Erben im Grundbuch — erst danach ist ein Verkauf beurkundbar
Steuern: Bonifikation heißt nicht Befreiung von der Erklärung
Auf den Balearen gilt seit Juli 2023 für Erwerbe von Todes wegen durch Ehegatten, Kinder und Eltern (Gruppen I und II) eine Bonifikation von 100 Prozent auf die Erbschaftssteuer, ohne Wertobergrenze; seit Juli 2025 ist sie auf notariell beurkundete Schenkungen ausgedehnt. Entscheidend ist: Die Steuererklärung muss trotzdem fristgerecht abgegeben werden, üblich sind sechs Monate ab Todesfall mit Verlängerungsmöglichkeit. Wer die Frist versäumt, riskiert Zuschläge — auf eine Steuer, die bei rechtzeitiger Erklärung null gewesen wäre.
Der in der Erbschaftsannahme erklärte Immobilienwert ist später die Ausgangsbasis für die Gewinnermittlung beim Verkauf. Ein unrealistisch niedriger Wert spart heute nichts (die Steuer ist ohnehin bonifiziert), erhöht aber morgen den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Die Wertfestlegung gehört in die Hände des Asesor fiscal.
Warum geerbte Objekte besondere Dokumentenprobleme haben
Geerbte Fincas und Häuser sind oft Jahrzehnte im Familienbesitz — und genau dort schlummern die klassischen Befunde: der nie eingetragene Pool, der Anbau aus den Neunzigern ohne Genehmigung, die abgelaufene oder nie erteilte Cédula, Flächen, die im Kataster stehen und im Grundbuch fehlen. Beim Erbgang fällt das zunächst niemandem auf. Spätestens beim Verkauf stellt der Käufer — oder dessen Prüfer — jede dieser Fragen, und dann verhandeln Sie unter Zeitdruck.
Wenn Sie verkaufen wollen, prüfen Sie die Unterlagen des geerbten Objekts, bevor es auf den Markt geht: Register gegen Kataster, Genehmigungslage, Cédula, offene Abgaben. Ein bereinigter oder zumindest transparent dokumentierter Bestand verkauft sich schneller und verhandelt sich besser als ein offener Punkt, den der Käufer entdeckt.
Leben die Erben in Deutschland, gilt beim späteren Verkauf zusätzlich: Der Käufer behält 3 Prozent des Kaufpreises ein (Modelo 211), und die Plusvalía des Verkaufs muss abgesichert werden. Die rechtliche und steuerliche Abwicklung der Erbschaft selbst gehört zu Abogado und Asesor fiscal — die Prüfung, ob das Objekt dokumentarisch verkaufsfertig ist, ist der Schritt davor.
Sie haben auf Mallorca geerbt und wollen verkaufen, aber niemand kann Ihnen sagen, ob die Unterlagen des Objekts überhaupt verkaufsfertig sind?
Schicken Sie mir Link oder Exposé des Objekts. Sie bekommen innerhalb von 24 Stunden eine Einschätzung, ob dieser Punkt hier relevant ist — kostenlos und ohne Verpflichtung.
Häufige Fragen
Reicht der deutsche Erbschein für eine Immobilie in Spanien?
Für die praktische Abwicklung in der Regel nicht allein. Spanische Notare und Register arbeiten am reibungslosesten mit dem Europäischen Nachlasszeugnis oder einer spanischen notariellen Erbschaftsannahme. Deutsche Dokumente brauchen zudem beglaubigte Übersetzungen und gegebenenfalls eine Apostille.
Muss ich als Kind oder Ehepartner auf Mallorca Erbschaftssteuer zahlen?
Für Gruppen I und II (Ehegatten, Kinder, Eltern) gilt auf den Balearen seit Juli 2023 eine 100-Prozent-Bonifikation ohne Wertobergrenze, Stand 2026. Die Erklärung muss trotzdem fristgerecht eingereicht werden, üblich innerhalb von sechs Monaten ab Todesfall. Die konkrete Anwendung, gerade bei Nichtresidenten, gehört zum Asesor fiscal.
Kann ich die geerbte Immobilie sofort verkaufen?
Erst nach Annahme der Erbschaft und Eintragung der Erben im Grundbuch. Rechnen Sie für den gesamten Weg — Unterlagen, NIE, Notartermin, Steuererklärung, Eintragung — realistisch in Monaten, nicht Wochen. Die Vermarktung kann parallel vorbereitet werden, unterschreiben können Sie erst danach.