Die Finanzierung als Nichtresident
Als Nichtresident bekommen Sie bei spanischen Banken üblicherweise 60 bis 70 Prozent des Kaufpreises oder des Schätzwerts finanziert, je nach Bank und Profil auch weniger — Residenten erhalten bis etwa 80 Prozent. Mit 10 bis 14 Prozent Nebenkosten heißt das real: Sie brauchen rund 40 bis 50 Prozent der Kaufsumme als Eigenkapital. Deutsche Banken beleihen spanische Immobilien in der Regel nicht direkt. Und weil zwischen Antrag und Zusage mehrere Wochen liegen, gehört eine Finanzierungsklausel in den Arras-Vertrag.
Die Zahlen, mit denen Sie rechnen sollten
- Beleihung (LTV): üblicherweise 60 bis 70 Prozent für Nichtresidenten, maßgeblich ist der niedrigere Wert aus Kaufpreis und Banktaxierung (tasación)
- Eigenkapitalbedarf real: 30 bis 40 Prozent des Preises plus 10 bis 14 Prozent Nebenkosten — zusammen rund 40 bis 50 Prozent in liquiden Mitteln
- Belastungsquote: Ihre gesamten Kreditraten sollen üblicherweise 30 bis 35 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen; Banken rechnen mit Zinsaufschlägen als Stresstest
- Konditionen: für Nichtresidenten meist etwas teurer als für Residenten; fest, variabel und gemischt sind üblich
Was die Bank sehen will
- NIE aller Kreditnehmer und ein spanisches Bankkonto
- Einkommensnachweise: Gehaltsabrechnungen oder bei Selbstständigen Steuerbescheide und BWA-artige Auswertungen, meist der letzten zwei bis drei Jahre
- Deutsche Steuererklärungen beziehungsweise -bescheide und eine Selbstauskunft über bestehende Kredite
- Nachweis des Eigenkapitals und seiner Herkunft (Geldwäscheprüfung)
- Die Objektunterlagen — und hier schließt sich der Kreis zur Kaufprüfung: Eine unklare Registerlage, nicht eingetragene Bauten oder eine fehlende Cédula können die Taxierung drücken oder die Zusage verzögern
Der Ablauf und seine Dauer
Rechnen Sie von der vollständigen Unterlageneinreichung bis zur verbindlichen Zusage in mehreren Wochen, nicht Tagen. Die Bank beauftragt eine eigene Taxierung des Objekts, prüft Ihre Bonität nach spanischen Maßstäben und erstellt das bindende Angebot (FEIN), das vor dem Notartermin eine gesetzliche Bedenkfrist durchläuft. Die Terminplanung für Arras und Beurkundung muss diesen Vorlauf einpreisen.
Der teuerste Finanzierungsfehler ist ein Arras-Vertrag ohne Finanzierungsklausel: Platzt die Zusage, ist die Anzahlung von üblicherweise zehn Prozent verloren. Eine aufschiebende Bedingung, die die Bindung an die Finanzierungszusage knüpft, kostet in der Verhandlung wenig und schützt sechsstellig.
Deutsche Hausbanken finanzieren spanische Objekte in der Regel nicht direkt; möglich ist stattdessen eine Beleihung von Vermögen oder Immobilien in Deutschland. Welche Struktur für Sie passt, klären Finanzierungsvermittler und Ihr Steuerberater — in die Kaufprüfung gehört die Objektseite: Unterlagen, die eine Bank ohne Rückfragen akzeptiert, sind dieselben, die auch Sie vor dem Kauf sehen wollen.
Ihre Finanzierung steht, aber niemand hat geprüft, ob die Unterlagen des Objekts die Bank überhaupt überzeugen werden?
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Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich als Nichtresident in Spanien?
Realistisch 40 bis 50 Prozent der Kaufsumme: 30 bis 40 Prozent, die die Bank nicht finanziert, plus 10 bis 14 Prozent Kaufnebenkosten. Einzelne Banken finanzieren weniger als 60 Prozent, insbesondere bei ungewöhnlichen Objekten oder Einkommensstrukturen.
Finanziert meine deutsche Bank eine Immobilie auf Mallorca?
Eine direkte Beleihung der spanischen Immobilie ist bei deutschen Banken die Ausnahme. Üblich sind entweder eine spanische Hypothek oder die Beleihung von vorhandenem Vermögen in Deutschland. Vergleichen lohnt sich, die Strukturen unterscheiden sich in Kosten und Steuerwirkung.
Beeinflusst der Zustand der Unterlagen die Finanzierung?
Ja, unmittelbar. Die Bank taxiert das Objekt und prüft die Registerlage: Nicht eingetragene Anbauten, Flächenabweichungen oder eine fehlende Cédula können den Schätzwert drücken, Auflagen auslösen oder die Zusage verzögern. Geprüfte, geordnete Unterlagen beschleunigen genau den Schritt, der im Zeitplan am häufigsten klemmt.