Die richtigen Fragen bei der Besichtigung
Eine Besichtigung beantwortet, ob Ihnen das Haus gefällt. Ob Sie es kaufen sollten, beantworten die Unterlagen. Die Besichtigung ist trotzdem der beste Moment, die richtigen Fragen zu stellen: nach der Katasterreferenz, dem eingetragenen Eigentümer, dem Alter der An- und Ausbauten, der tatsächlichen Wasserversorgung, der Cédula, den Gemeinschaftskosten und dem Grund des Verkaufs. Jede Antwort ist zunächst eine Behauptung — wertvoll wird sie, wenn Sie sich das Dokument dazu nennen lassen.
Die Identitätsfragen: Worüber reden wir genau?
- Wie lautet die Katasterreferenz (Referencia Catastral)? Damit ist das Objekt eindeutig identifizierbar — und prüfbar
- Wer ist im Grundbuch eingetragen, und verkauft genau diese Person? Bei Erbschaft oder Gesellschaft: Wer unterschreibt?
- Besteht das Anwesen aus einer oder mehreren Parzellen? Werden alle mitverkauft?
- Welche Fläche hat das Grundstück laut Register — nicht laut Exposé?
Die Bausubstanz-Fragen mit Papierbezug
- Baujahr des Haupthauses — und welche An- und Ausbauten kamen später dazu? Mit oder ohne Genehmigung?
- Gibt es den Certificado final de obra und die Baugenehmigungen im Original?
- Pool, Garage, Gästehaus, überdachte Terrassen: eingetragen oder nur vorhanden?
- Liegt eine gültige Cédula de habitabilidad vor, und für wie viele Personen?
- Energieausweis: vorhanden und registriert?
Die Alltagsfragen, die im Exposé nie stehen
- Woher kommt das Wasser wirklich — Netzanschluss, Brunnen, Zisterne? Was kostet die Befüllung im Sommer?
- Wohin geht das Abwasser — Kanal oder Klärgrube, und wann wurde sie zuletzt geleert?
- Welche Anschlussleistung hat der Stromvertrag? Reicht sie für Klima, Pool und Ladepunkt?
- Bei Wohnanlagen: Wie hoch sind die Gemeinschaftskosten, gibt es beschlossene Sonderumlagen (derramas)?
- Wie hoch war die letzte IBI-Rechnung?
- Warum wird verkauft, und wie lange ist das Objekt schon am Markt?
Die wichtigste Technik ist nicht die Frage, sondern der Nachsatz: „Können Sie mir das als Dokument zeigen?" Ein seriöser Verkäufer kann das bei fast jeder Antwort. Ausweichende Antworten auf Dokumentenfragen sind selbst ein Prüfergebnis.
Notieren Sie die Antworten direkt nach der Besichtigung. Beim späteren Abgleich mit Nota Simple, Kataster und Gemeindeauskünften sind die mündlichen Aussagen des Verkäufers der Maßstab, an dem sich Abweichungen zeigen — und ein späteres Verhandlungsargument.
Sie haben eine Besichtigung vor sich und möchten wissen, welche Antworten Sie sich danach schriftlich belegen lassen sollten?
Schicken Sie mir Link oder Exposé des Objekts. Sie bekommen innerhalb von 24 Stunden eine Einschätzung, ob dieser Punkt hier relevant ist — kostenlos und ohne Verpflichtung.
Häufige Fragen
Was sollte ich zur Besichtigung auf Mallorca mitnehmen?
Das Exposé mit allen Flächenangaben, eine Liste Ihrer Fragen und die Bitte um die Katasterreferenz. Fotos und Notizen direkt vor Ort machen den späteren Abgleich mit den Registern deutlich einfacher.
Woran erkenne ich bei der Besichtigung ungenehmigte Anbauten?
Vor Ort meist gar nicht — ein gepflegter Anbau sieht aus wie ein genehmigter. Erkennbar wird es im Abgleich: Fläche und Bebauung laut Grundbuch gegen Kataster gegen das, was tatsächlich steht. Fragen Sie nach dem Alter jedes Bauteils; das Datum entscheidet über Verjährung und Legalisierbarkeit.
Sollte ich bei der Besichtigung schon über den Preis verhandeln?
Verhandeln Sie, wenn Sie die Faktenlage kennen. Die stärksten Argumente entstehen aus der Prüfung: nicht eingetragene Flächen, fehlende Cédula, offene Genehmigungsfragen. Wer vorher pauschal handelt, verschenkt die substanzielleren Argumente.