Der Kaufvertrag vor der Unterschrift
In Spanien binden Sie sich in drei Stufen: Reservierungsvertrag mit kleiner Anzahlung, Arras-Vertrag mit üblicherweise zehn Prozent, notarielle Escritura. Der Arras-Vertrag ist die eigentliche Weichenstellung — in der üblichen Form der arras penitenciales verlieren Sie bei Rücktritt die Anzahlung. Was dort nicht als Bedingung steht, können Sie später kaum noch durchsetzen. Deshalb gehören die Prüfergebnisse in den Vertrag, nicht neben ihn: als aufschiebende Bedingungen mit Fristen und klarer Kostenverteilung.
Die drei Verträge und was sie bewirken
- Reservierungsvertrag (contrato de reserva): nimmt das Objekt gegen wenige tausend Euro vom Markt. Häufig vom Makler vorformuliert — und auch diese Anzahlung ist bei Rücktritt oft verloren
- Arras-Vertrag (contrato de arras): die eigentliche Bindung mit rund zehn Prozent des Kaufpreises. Bei arras penitenciales gilt: Käufer verliert bei Rücktritt die Anzahlung, Verkäufer schuldet bei Rücktritt das Doppelte
- Escritura pública: die notarielle Kaufurkunde am Tag des Vollzugs. Ab hier sind Rücktritt, Minderung und Schadensersatz nur noch sehr eingeschränkt durchsetzbar
Was in den Arras-Vertrag gehört
- Aufschiebende Bedingungen für jeden offenen Prüfpunkt: Vorlage der Baugenehmigung, Übertragbarkeit der ETV-Lizenz, gültige Cédula, Klärung von Flächenabweichungen
- Konkrete Fristen für jede Bedingung und die Folge bei Nichterfüllung: Rückzahlung der Anzahlung
- Der genaue Vertragsgegenstand: Finca-Nummer laut Register, Katasterreferenz, mitverkauftes Inventar
- Kostenverteilung: Wer trägt Notar, Register, Steuern — und wer die Maklerprovision
- Bei nicht ansässigen Verkäufern: der Umgang mit dem 3-Prozent-Einbehalt (Modelo 211)
- Ein realistisches Datum für die Beurkundung, mit Puffer für NIE, Finanzierung und Bankscheck
Warnzeichen im Entwurf
- Der Verkäufer im Vertrag ist nicht der im Grundbuch eingetragene Eigentümer — bei Erbfällen und Gesellschaften häufiger, als man denkt
- Das Objekt wird „wie gesehen" (cuerpo cierto) ohne jede Flächenangabe verkauft, obwohl das Exposé mit konkreten Zahlen geworben hat
- Keine Aussage zu Cédula, Energieausweis oder Lastenfreiheit zum Übergabetag
- Sehr kurze Fristen bis zur Beurkundung, die eine Prüfung faktisch unmöglich machen
- Eine Reservierung, die direkt in einen Arras-Vertrag übergeht, ohne dass Unterlagen vorgelegt wurden
Die richtige Reihenfolge ist unbequem, aber einfach: erst prüfen, dann den Vertrag entwerfen lassen, dann unterschreiben. Ein Arras-Vertrag ohne Bedingungen ist eine Wette mit zehn Prozent Einsatz darauf, dass alle Unterlagen in Ordnung sind — und genau das wurde ja noch nicht geprüft.
Rollenverteilung: Den Vertrag entwirft und verhandelt Ihr Abogado — das ist Rechtsberatung und gehört in seine Hände. Die Kaufprüfung liefert ihm die Faktenlage dafür: welche Punkte offen sind, welche Bedingungen deshalb hineingehören und welche Unterlagen der Verkäufer noch vorlegen muss. So arbeiten beide schneller.
Ihnen liegt ein Reservierungs- oder Arras-Vertrag vor und Sie sollen in den nächsten Tagen unterschreiben?
Schicken Sie mir Link oder Exposé des Objekts. Sie bekommen innerhalb von 24 Stunden eine Einschätzung, ob dieser Punkt hier relevant ist — kostenlos und ohne Verpflichtung.
Häufige Fragen
Ist ein Reservierungsvertrag in Spanien bindend?
Ja, wirtschaftlich fast immer: Die Reservierungsanzahlung ist bei Rücktritt des Käufers in der Regel verloren. Unterschreiben Sie auch die Reservierung erst, wenn die Grunddaten des Objekts geprüft sind oder der Vertrag die Rückzahlung für den Fall offener Punkte vorsieht.
Was sind arras penitenciales?
Die übliche Form des spanischen Vorvertrags nach Art. 1454 Código Civil: Tritt der Käufer zurück, verliert er die Anzahlung; tritt der Verkäufer zurück, schuldet er den doppelten Betrag. Es gibt weitere Arras-Formen mit anderen Rechtsfolgen — welche vereinbart ist, steht im Vertragstext und gehört zur Prüfung durch den Anwalt.
Kann ich ohne Anwalt einen Arras-Vertrag unterschreiben?
Rechtlich ja, ratsam nein. Der Arras-Vertrag legt die wirtschaftlichen Weichen des gesamten Kaufs. Die Kombination aus vorheriger Dokumentenprüfung und anwaltlichem Vertragsentwurf ist deutlich günstiger als jeder Streit über eine verlorene Anzahlung.