Der Valor de referencia beim Immobilienkauf
Der Valor de referencia ist ein vom spanischen Kataster jährlich festgelegter Referenzwert für Immobilien. Seit 2022 gilt: Liegt er über dem vereinbarten Kaufpreis, bemisst sich die Erwerbsteuer (ITP) nach dem Referenzwert — nicht nach dem, was Sie tatsächlich zahlen. Für manche Objekte existiert kein Referenzwert; dann gilt der Kaufpreis. Beides lässt sich vor dem Kauf feststellen, und genau dann gehört es geprüft.
Was ist der Valor de referencia?
Der Referenzwert wird von der Dirección General del Catastro jährlich aus Marktdaten der Notariate ermittelt und je Objekt festgelegt. Er ist nicht mit dem Katasterwert (valor catastral) zu verwechseln, der für die jährliche IBI maßgeblich ist. Der Referenzwert existiert seit der Reform von 2022 und betrifft die Steuern beim Erwerb.
Warum er Ihre Steuer verändern kann
Vor der Reform stritten Käufer und Finanzverwaltung regelmäßig darüber, ob der beurkundete Kaufpreis dem Marktwert entsprach. Die Reform hat die Logik umgedreht: Die Bemessungsgrundlage der Erwerbsteuer ist der höhere der beiden Werte — Kaufpreis oder Referenzwert. Kaufen Sie günstig ein, etwa bei einem renovierungsbedürftigen Objekt oder in einer Sondersituation, kann die Steuer trotzdem auf einem deutlich höheren Referenzwert berechnet werden.
Das Risiko ist asymmetrisch: Liegt der Referenzwert über dem Kaufpreis, zahlen Sie mehr Steuer als kalkuliert. Liegt er darunter, zahlen Sie trotzdem auf den Kaufpreis. Wer den Referenzwert vor der Reservierung nicht kennt, kalkuliert seine Nebenkosten auf einer unbekannten Grundlage.
Wie Sie den Referenzwert vor dem Kauf prüfen
- Über die Katasterreferenz des Objekts lässt sich der Referenzwert bei der Sede Electrónica del Catastro abfragen
- Für manche Objekte — häufig auf suelo rústico oder bei Sonderbauten — existiert kein Referenzwert; das lässt sich bescheinigen lassen, und dann gilt der Kaufpreis
- Weicht der Referenzwert stark vom realen Zustand ab (etwa bei Renovierungsbedarf), kann er nach dem Kauf mit Gutachten angefochten werden — das ist ein Verfahren mit offenem Ausgang, kein Automatismus
Die konkrete Steuerberechnung und eine etwaige Anfechtung gehören zum Asesor fiscal beziehungsweise Abogado. Was in die Kaufprüfung gehört: ob ein Referenzwert existiert, wie er zum verhandelten Preis steht und ob Ihre Nebenkostenkalkulation von 10 bis 14 Prozent auf der richtigen Grundlage rechnet.
Sie wissen nicht, ob für Ihr Objekt ein Referenzwert existiert und was das für Ihre Steuer bedeutet?
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Häufige Fragen
Was passiert, wenn der Valor de referencia über meinem Kaufpreis liegt?
Dann bemisst sich die Erwerbsteuer (ITP) nach dem Referenzwert, nicht nach dem Kaufpreis. Die Differenz kann die Nebenkostenkalkulation spürbar verschieben und sollte vor der Reservierung bekannt sein.
Hat jede Immobilie in Spanien einen Referenzwert?
Nein. Für manche Objekte, häufig auf suelo rústico oder bei baulichen Sonderfällen, ist kein Referenzwert festgelegt. Dann bemisst sich die Steuer nach dem Kaufpreis. Ob ein Wert existiert, lässt sich über die Katasterreferenz abfragen.
Kann ich gegen einen zu hohen Referenzwert vorgehen?
Eine Anfechtung ist möglich, üblicherweise mit Gutachten und über den Asesor fiscal oder Abogado. Sie findet nach dem Kauf statt und hat offenen Ausgang — die bessere Reihenfolge ist, den Wert vor der Bindung zu kennen und einzukalkulieren.