Die Checkliste vor dem Immobilienkauf auf Mallorca
Die wichtigste Regel zuerst: Jeder Prüfpunkt gehört in die Phase, bevor Geld gebunden wird. Vor der Reservierung müssen Nota Simple, Katasterauszug, Cédula de habitabilidad, Energieausweis und die Flächenangaben des Exposés vorliegen und zueinander passen. Vor dem Arras-Vertrag kommen bauliche Legalität, Lasten, ETV-Lizenz und die steuerliche Ansässigkeit der Verkäufer hinzu. Was nach der Beurkundung auffällt, ist in Spanien nur noch sehr eingeschränkt durchsetzbar.
Vor der Besichtigung: das Exposé lesen wie ein Prüfer
- Flächenangaben notieren: Grundstück, Wohnfläche, Nebengebäude — und zwar jede Stelle, an der sie im Exposé vorkommen. Abweichungen innerhalb desselben Exposés sind häufiger, als Sie denken
- Bodenklassifizierung erfragen: suelo urbano oder rústico? Davon hängt ab, was zulässig ist
- Baujahr und spätere Erweiterungen erfragen — jede Erweiterung braucht eine eigene Genehmigung
- Bei Vermietungsabsicht: Besteht eine ETV-Lizenz, und ist sie übertragbar?
- Katasterreferenz (Referencia Catastral) geben lassen — mit ihr lässt sich das Objekt eindeutig identifizieren
Vor der Reservierung: die Kernprüfung
Das ist die Phase, in der die eigentliche Prüfung stattfinden muss — nicht später. Ab der Reservierung ist Geld gebunden, ab dem Arras-Vertrag üblicherweise zehn Prozent des Kaufpreises.
- Nota Simple: eingetragener Eigentümer, Lasten, Hypotheken, Dienstbarkeiten
- Katasterauszug: Flächen und Bebauung im Abgleich mit dem Grundbuch — die Differenz ist meist der ungenehmigte Teil
- Cédula de habitabilidad: vorhanden, gültig, Personenzahl passend zur geplanten Nutzung
- Energieausweis: registriert und gültig
- Abgleich aller Flächenangaben: Grundbuch gegen Kataster gegen Exposé
- Verkäuferidentität: Ist die Person, die verkauft, auch die, die eingetragen ist? Bei Erbfällen und Familienbesitz: Nießbrauch und geteiltes Eigentum beachten
Vor dem Arras-Vertrag: Bindung nur mit Bedingungen
- Bauliche Legalität: Baugenehmigungen und Certificado final de obra, Archivauskunft der Gemeinde, kein anhängiges Urbanismusverfahren
- Bestandsschutz nicht mit Legalität verwechseln — auf den Balearen gilt die achtjährige Verjährungsfrist, aber verjährt heißt nicht genehmigt
- ETV-Lizenz: Bestand, Bedingungen und Meldung des Eigentümerwechsels klären, bevor ein Preisaufschlag von 15 bis 25 Prozent bezahlt wird
- Steuerliche Ansässigkeit aller Verkäufer: Bei Nichtansässigen muss der Käufer 3 Prozent einbehalten (Modelo 211)
- Offene IBI- und Gemeinschaftszahlungen bescheinigen lassen
- Aufschiebende Bedingungen in den Arras-Vertrag aufnehmen, wenn Punkte offen sind — etwa die Übertragbarkeit der ETV-Lizenz
Vor dem Notartermin
- Aktuelle Nota Simple vom Tag des Termins — der Notar prüft sie, aber Sie sollten wissen, was drinsteht
- Nebenkosten final durchrechnen: insgesamt rund 10 bis 14 Prozent des Kaufpreises
- Valor de referencia prüfen: Liegt er über dem Kaufpreis, bemisst sich die Erwerbsteuer (ITP) nach ihm
- Zahlungswege und Einbehalte mit dem Anwalt abstimmen
Der häufigste Fehler ist nicht ein vergessenes Dokument, sondern die Reihenfolge: geprüft wird, nachdem reserviert wurde. Dann ist die Anzahlung gebunden, die Frist läuft und jede offene Frage steht unter Zeitdruck.
Diese Checkliste nennt die Prüfpunkte. Was sie nicht ersetzt: das Nebeneinanderlegen der Dokumente. Die teuren Funde stehen selten in einem einzelnen Papier — sie entstehen im Widerspruch zwischen zwei Papieren, die einzeln unauffällig aussehen.
Sie stehen vor einem konkreten Objekt und möchten wissen, welche dieser Punkte dort offen sind — bevor Sie reservieren?
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Häufige Fragen
Welche Dokumente brauche ich vor dem Immobilienkauf auf Mallorca?
Mindestens: Nota Simple, Katasterauszug, Cédula de habitabilidad, Energieausweis, Nachweise zur baulichen Legalität (Baugenehmigung, Certificado final de obra) und bei Vermietungsabsicht die ETV-Lizenz. Entscheidend ist der Abgleich dieser Quellen untereinander und mit dem Exposé.
Wann sollte ich mit der Prüfung beginnen?
Vor der Reservierung. Ab der Reservierung ist Geld gebunden, ab dem Arras-Vertrag üblicherweise zehn Prozent des Kaufpreises. Nach der Beurkundung sind Ansprüche nur noch sehr eingeschränkt durchsetzbar.
Reicht die Prüfung durch den Notar nicht aus?
Der Notar beurkundet und prüft die Nota Simple am Tag des Vollzugs. Er gleicht nicht Kataster gegen Grundbuch ab, prüft keine bauliche Legalität, keine Cédula und keine ETV-Lizenz. In Spanien trägt der Käufer die Hauptverantwortung für die Prüfung.